2008年09月04日

玄関マット


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 マンションの清掃の件で、業者と話していたらアドバイスを受けました。

ビルの中に足に付いた小石や土を入れないように、マットを敷いた方がいいとのことです。

ビルの中が綺麗に保てるそうです。

あまり気にしていませんでしたが、街を歩いてみると、あちらにもこちらにも設置してあります。
写真は、あるコンビニの前のマットです。効果があるからやっているのでしょうね。

        DVC00017.JPG

早速、購入してマンションにも設置しました。

どうかな?

KBFは???・・・・・・自己満かな?

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posted by 不動 at 00:15| Comment(0) | TrackBack(0) | 維持管理

2008年09月03日

不動産賃貸の利益の方程式4

 
 顧客原価を下げる。
 


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 このキーワードはKBF(Key Buying Factor:鍵となる購買要件)です。

供給者(大家)が陥りがちなのが

 ・KBFとなっている部分への過小投資
 ・KBFとなっていない部分への過大投資

この辺で、不動産経営でのキモが見えてくると思います。思い当たりませんか。

したがって

・需要者(入居者)の視点からの賃貸サービスの原価を管理する。
(いらないものを削る。鍵となるものに投資する。)

・供給者(大家)の視点で重要なのは、本当に鍵となる原価要素を管理する。

難しい言い方でごめんなさい。ここは変に解釈を加えると、誤解を招くところです。
いろいろと思いや考えをめぐらせてください。

いいヒントが生まれれば幸いです。


不動産賃貸の利益の方程式シリーズは、今回で一旦終了です。


ありがとうございました。

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posted by 不動 at 00:40| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営

2008年09月02日

不動産賃貸の利益の方程式3

前回の続きです。

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再度の確認ですが、

利益
=(@1部屋当たりの年間賃貸収入−A1部屋当たり年間仲介手数料や原状回復費用等−B1部屋当たりの年間コスト(不動産取得コスト+維持運用コスト))×C部屋数


のC部屋数は、掛け算になっている。AとBのコントロールが出来てCがあるとすごい力となります。
不動産投資で、物件を増やすことが大きな醍醐味です。なかなか難しいですが。

 本来の「利益の方程式」はCは顧客数ですので、賃貸不動産出来ない違う可能性があります。

 例えばソフトの販売などは、世界中の人がお客様になる可能性があり、とてつもない利益につながります。
 また、ブランド製品は、顧客当たりの原価が低く利益が大きくなります。賃貸不動産もその地域でブランド化できれば、プラスアルファの利益が見込めると思います。

 賃貸住宅セミナーでの講師の吉原勝巳さんはそのブランド化で成功しています。



 利益の方程式では顧客毎の顧客単価の増、顧客獲得コストと顧客原価を削減のコントロールの具体的な課題の解決方法を記載しています。

 
 その一つが、KBFです。
 
ここで、3回目の休憩です。


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posted by 不動 at 00:02| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産経営

2008年09月01日

不動産賃貸の利益の方程式2

前回の続きです。
 

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利益
=(@1部屋当たりの年間賃貸収入−A1部屋当たり年間仲介手数料や原状回復費用等−B1部屋当たりの年間コスト(不動産取得コスト+維持運用コスト))×C部屋数

Bが大きいので、不動産は購入時や企画時点で7〜8割決まるのは良く解ると思います。

その後の不動産経営で、@Aのコストコントロールとなります。

@1部屋当たりの年間賃貸収入は、空室を減らし知恵を出して満室経営を行う。さらに付加的収入(自動販売機、広告看板、アンテナ設置)を得ることなどがあります。

A1部屋当たり年間仲介手数料や原状回復費用等
 これは、創意工夫でコスト削減を行います。手間もかかるが腕のみせどころでしょう。

いろいろなノウハウは、@Aのセミナーやノウハウ本が多いですね。

でもBでほぼ勝負は決まっています。@Aをやらないとただ貧乏大家になってしまいます。

そして、最後にC部屋数があります。これは、いままでの計算式と違って掛け算になっているところが注目です。規模を大きくすると、少ない利益も大きな利益に大きな利益はとても大きな利益に繋がります。



ここで、二回目の休憩です。
 
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posted by 不動 at 00:09| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営

2008年08月31日

不動産賃貸の利益の方程式1

 

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 以前のブログで利益の方程式の本を紹介しました。

 勝間式「万能利益の方程式」によると

利益
=(@顧客当たり単価−A顧客当たりの獲得コスト−B顧客当たりの原価)×C顧客数

となります。

これを不動産投資に見直してみると

@顧客当たり単価

=1部屋当たりの年間賃貸収入

A顧客当たりの獲得コスト

=1部屋当たり年間仲介手数料や原状回復費用等

B顧客当たりの原価

=1部屋当たりの年間コスト(不動産取得コスト+維持運用コスト)

C顧客数=部屋数

大家業は、サービスを時間で貸していますので、年間の単価としています。

したがって、

利益
=(@1部屋当たりの年間賃貸収入−A1部屋当たり年間仲介手数料や原状回復費用等−B1部屋当たりの年間コスト(不動産取得コスト+維持運用コスト))×C部屋数



ここで、Bが全体の約7割前後ではないでしょうか。残りの3割を収入とコストのバランスのマネジメントで利益が決まります。

Bは購入時にほぼ確定するので、不動産は購入時や企画時点で7〜8割決まると言われるのも当然ですね。その後の努力では残り3割いや2割の戦いです。

 


ここで、一旦休憩です。


 

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posted by 不動 at 00:35| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営

2008年08月29日

清掃コストの削減


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 清掃のコスト削減について検討中です。

(現状)
管理会社の清掃業者にお願いしています。毎週1回2名で一般清掃を行っています。

 ・毎月の定期報告がありますが、パターン化されていてあまり見る元気もでない資料
 ・家賃相殺で、完成度の判断もなく天引きされている。
 ・価格は、2万5千円/月で、コスト削減したいが、品質は落としたくない。

(目標)
  現状コストの1/2以下&品質確保

(対策案)
 案1、個人で行っている清掃業者に、マンションの清掃の中身や周期等を適切な見積もりの提案をしてもらう。今週末、打ち合わせる予定。

 案2、シルバーセンタに依頼する。
  時給865円だそうです。2時間からなので、1730円で月5回としても8650円
  但し、掃除道具等はこちらで準備。最低の清掃は可能だが、専門的な清掃は難しい。

 案3、入居者の誰かに日頃から、ゴミ拾いや掃き掃除、自転車の整理等行ってもらう。
  おそらく5千円くらいから、可能ではないか。個別に折衝が必要。あまり責任のもてる仕事は期待できないが、維持管理はいいと思う。

 案4、案1〜3を組み合わせる。毎月の支払い等の事務処理が多くなる。

 まずは、案1でメリハリをつけた対応でコスト削減と品質確保ができるプロの仕事に期待してみたい。

 さあどうなるでしょうか。楽しみですね。
 
 


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posted by 不動 at 00:45| Comment(0) | TrackBack(0) | 収益向上

2008年08月27日

瑕疵担保責任

 
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 先日、マンションの3階のベランダで雨漏りがありました。2階の入居者に被害があったようで、直ぐに管理会社で見積もりをお願いしてたら約8万円でした。

 う〜ん仕方ないなあ。。。。。

 そのこで、売主が宅建業者の場合、瑕疵担保責任が2年あることを思い出しました。ひらめき

雨漏り等の場合は該当するので、すぐ売主の担当者に連絡をとりました。

担当の方も内容を確認して連絡をもらうことになりました。

結果は、売主の会社で支払って頂くことになりました。助かったなあ。手(チョキ)
 
 
宅建業者は、必ず民法の瑕疵担保責任を負わなければなりません。
 (買主が瑕疵を知ってから1年以内だが、特約で引渡しから2年以上とすることが出来る。)


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posted by 不動 at 20:33| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資

2008年08月25日

アクセントクロス

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 一部屋空いたので、少し遊んでみました。

クロスの一面を変えて、部屋のイメージを変えてみました。

真っ白な壁紙だけでは、つまらないですね。

洗面の一面を虹色に、風呂上りも楽しくで快適に。
 
       DVC00003.JPG
 
洋間も少し変化を与えました。
 
何かホテル風になったような感じです。
 
 
       DVC00006.JPG
 
空室が出るのも、楽しいぞう〜。
 

PS.
先日は、
コタローさん、MI6さんと懇親会で盛り上がりましたね。その時、お話したアクセントクロスです。
 


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posted by 不動 at 00:02| Comment(2) | TrackBack(0) | 空室対策

2008年08月09日

賃貸住宅フェアのセミナー

 
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 今回の賃貸住宅フェアでは、セミナーを中心に聞きました。
印象に残ったセミナーがいくつかありましたので紹介します。

1、費用効果バツグン地方都市でも成功するリノベーションのコツ-----(吉原勝巳)

 古いビルでもその価値を生かす、再生しブランド化する考え方で、これからの不動産のあり方を考えさせるものでした。

2、マーケティング「主婦会議」でわかった入居者が求める住まいのプラン---(鈴鹿規子)

 入居者をライフステージとライフサイクルでセグメンテーションする考え方で、入居者のサービスを企画する考え方です。基本的な考え方は共感しました。

3、金融機関はあなたのどこを見て融資を決めるか-----(仁平帝子)

 大家業に取り組む経営姿勢そのものを問うものでした。経営の基本姿勢を再確認しました。

4、空室対策の切り札かんたんカラーコーディネート-----(加藤京子)

 既に、多くの大家さんに知られていますが、マンション・アパートのカラーコーディネイトで改善改革してく、熱い愛情を込めた考え方に敬意を表します。

5、築45年のアパートで利回り45%超を叩きだすゲストハウスの運営術---(加藤隆)

 外国人をターゲットとしたゲストハウスとして生まれ変わった古いアパート、空き室がでると外国からインターネットで直ぐ予約が入る。日本人相手の方が、手間がかかり過ぎるなんて気がしました。

 聞いた中では、こんなところです。

  セミナーによっては、お金をたっぷり掛けていいもの作りました。という話も多かったと思います。それなら、だれでも出来ます。頼む建築家やデザイナーの専門家を間違わなければいいだけです。
  今回挙げた五つのセミナーは、大家の姿勢や考え方、そしてその心にエネルギーを与えてくれる、セミナーだと思いました。
 ありがとうございました。


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posted by 不動 at 14:07| Comment(7) | TrackBack(0) | 不動産経営

2008年07月30日

エレベータの改修

 マンションのエレベータの改修をする時期が来ている。保守点検では異常がないので、いつやるかが悩みどころです。POG契約なので、通常の保守の消耗品は保守会社が行います。部品の交換は個別に見積もりを行い検討する必要があります。

 3階建てのマンションでエレベータがあるのことは、入居者確保には良い条件であるが、それなりに経費もかかります。

 保守会社と相談したところ、すぐ困る訳ではないが、まずはロープと電源装置は取替えた方がいいとのことでした。安全第一なので、今年の改修予定に入れようと考えています。

 建物&設備は、環境や経過年数により修繕か設備更改が必要です。

 どう乗り切るか、会社でも仕事として当たり前にやっていますが、自分のマンションのこととなるとを、いろいろ考えて自由に決められるので楽しいですね。


 

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posted by 不動 at 21:06| Comment(4) | TrackBack(0) | 維持管理

容積率オーバー物件

 物件を調査に行きました。容積率オーバーです。がっちりしたRC物件でしたが、銀行融資が難しい。最近は、コンプライアンスで企業倫理を問われます。違法を支援する銀行という訳にはいかないのでしょう。
 売る側であれば、容積率内にする工事行って再販すればいいのでしょう。例えば地下があれば、地下の閉鎖工事ですが、稼動中のビルは難しいかな。

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posted by 不動 at 06:57| Comment(2) | TrackBack(0) | 物件調査

2008年07月27日

賃貸住宅フェア2008in東京

 8月の5〜7日に賃貸住宅フェア2008in東京が開催されます。今年は夏休み期間中ですので、時間を作って参加する予定です。
 
 たくさんの展示やセミナーがありますが、テーマを心に決めてみて行くようにしたいと思います。
 
 また、いろいろと懇親会も企画されています。大家さんがたくさん集まるので、話題が共通で楽しい時間です。お会い出来ましたら、よろしくお願いします。
 
 
マサさんも懇親会の企画をしています。私は8月5日(火)に参加する予定です。
 
 
金持ち大家さんフェスティバルが8月7日(木)に行われます。懇親会に参加する予定です。
 
 
 賃貸需要が右下がり、金利が右上がりの中で、どのように不動産経営を成功させるか。
一緒に楽しい時間を過ごしましょう。
 

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posted by 不動 at 21:44| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産経営

2008年07月05日

駐車場のレベルアップ?

 マンションの駐車場に空きがあります。
 
最近、入居者が車を持たない人が多くなり数台分の空きがあります。

ガソリン代も180円/Lでは考えますね。

 入居者以外にも解放して、駐車場を満車にしたいと思います。

まず、品質を上げる。

 駐車場へ入れるとき、道路との間に段差があります。
     
        before
       kuruma1.jpg

 これを解消しました。
 いろいろな、ものがありましたが、壊れにくく、滑りにくいものにしました。

 ロードアップGです。ゴム製でしっかりしています。

 結構暑い日でしたが、設置工事を頑張りました。

                   after
       kuruma2.jpg

 レベルアップ?が完成です。

  繋ぎはボルトで止めてありますので、動きにくくなっています。

 終わった頃、入居者さんが車で帰ってきたので、声をかけたら、

 「これがあると便利ですよね〜。」

と言ってくれました。

少し疲れも取れたような気分です。

 これから、近くのアパートマンションにポスティンングです。
これは、管理会社がやってくれることになってます。


近くの不動産屋の営業の方と話したら、他の大家さんで駐車場を探している人もいるようです。

需要もありそうで、楽しみです。
 

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posted by 不動 at 23:28| Comment(2) | TrackBack(0) | 収益向上

2008年07月03日

自動車税の納付遅れ

 机のまわりを整理していたら、自動車税の通知書が出てきました。あれー??納付期限は、平成20年6月2日です。約1ケ月遅れです。これは、延滞金の納付になるのかなと思いました。


日頃、物件の調査や管理で、使用する自家用自動車です。うっかりしたなあと思いました。

 翌日、銀行に行き銀行員に確認すると、「延滞金はありませんよ。」とのことでした。どうしてと思ってよく確認すると。

 年14.6%の延滞金とありますが、(納期限の翌日から1月を経過する日までの期間については、年4.6%)の割合で延滞金を納付するとありました。更に税額1000円未満の端数があるときは、これを切り捨てます。と記載してありました。

 つまり

 税額45000円×4.6%×1ケ月/12ケ月=172.5円

で1000円以下なので、切捨てでした。

 2ケ月目からは

 税額45000円×14.6%×1ケ月/12ケ月=547.5円


 つまり2.5ケ月くらいは、納税が遅れても支払いは同じでした。

 あまり慌てず、支払えばいいということですね。サラリーマンは、夏のボーナスの後でOKでしょう。

 納付期限を意識し過ぎて、慌てることはないですね。みなさん知ってました?また、忘れていませんか?

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posted by 不動 at 00:55| Comment(2) | TrackBack(0) | 税金

2008年06月20日

利益の方程式

 
  不動産経営に直接論じているな本ではありませんが、利益の生み出し方について記載されている本です。
底流の考え方は、同じように思います。
 
 ちょっと視点変えて、大家業を確認するのも良いと思います。
 
 
                  
 
 

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posted by 不動 at 00:08| Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産経営

2008年06月18日

マンション大規模修繕への道(5)

 マンションの大規模修繕がほぼ完了しました。
 屋上防水の様子です。
 
         
okujyou.jpg  
 
建物全体も綺麗になって新築時を思わせる美しさを取り戻しました。
入居者も気持ちよく住めるでしょう。
 
工事の途中で、工事会社から、たくさんの写真を送付して頂きました。
私は、工事が進んでいる様子を確認するだけです。
 
理事会の中に建築の専門家がいるので、詳細はよくチェックしてくれて、
本当に助かります。
私が質問しても丁寧に教えてくれます。建築顧問ですね。
 
この工事も積み立ての修繕費の中で完了できたので、最高の出来です。


・マンション大規模修繕への道(1)〜(4)


 
理事長として総会で関係者に無事完了報告を出来るのでほっとしました。晴れ
 

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posted by 不動 at 21:53| Comment(2) | TrackBack(0) | 大規模修繕

2008年06月17日

入居者の決まるパターン

 4月と5月に退去が出ました。更に6月に退去の予告がありました。これでは、3部屋空いてしまうなあ、と心配していました。

 しかしながら、クロス改修と新規設備(エアコン・TVインターホン・自動止水ニップル)の設置、POP、部屋の飾りつけ(テーブルとイス、お花、アメの設置)など行いました。

 また、専任で管理会社に募集依頼してありますが、いくつかの不動産屋に営業に行きました。顔を出すのが営業かな。


 その後1-2週間経ったところで、管理会社から決まりましたの連絡がありました。更におまけがあって、退去の予定の入居者の方から、退去取り消しとの連絡がありました。あっという間の空室でした。何かいいことが続きすぎかなあと、思いながらボーとしてしまいました。わーい(嬉しい顔)

  さて翌日は、募集をお願いした不動産屋に、電話やメールで連絡しました。以前入居者を紹介してくれた不動産屋さんに、「お願いした部屋は、2つとも決まりました。私もびっくりですが、またお願いします。」と連絡しました。「それはおめでとうございます。また空きましたらお願いします。」なんて言われました。
  
 不動産屋さんともコミが図れてきたような感じがします。早く決めないと、すぐに決まりやすい部屋だなあ、なんて思ってくれるとうれしいな。手(チョキ)


 

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posted by 不動 at 00:34| Comment(4) | TrackBack(0) | 空室対策

2008年06月16日

不動産投資のリスク

 不動産投資では、いろいろなリスクがあります。
金利も上昇傾向です。

大家さんのリスクをまとめた一冊があるので参考にしてください。

         

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posted by 不動 at 00:29| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営

2008年06月11日

クロスの張替えも選んで楽しく

 空いた部屋のクロスの張替えがあるので、柄の指定をしてみました。

 今までは、白のワンパターンの感じのものでした。管理会社に確認すると、価格は同じで、選択可能とのことでした。当然ですが。

 早速サンゲツのクロスをHPがから探しました。デジタルブック(Javaがインストールされていること)の中から探して、指定の番号を書き留めます。結構楽しめます。専従者である妻にも一仕事として、選定してもらいました。女性の感性は大切です。リビング、洋室、洗面、和室、天井など選びました。トイレは少し冒険で楽しい絵柄です。クロスの仕入れも大変かなと思いながら。

 でもあっという間に工事し出来上がりました。結構満足の結果でした。これは、やった方が得で、楽しい。お部屋も一ランク上がった感じで入居者も喜ぶでしょう。

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posted by 不動 at 22:01| Comment(2) | TrackBack(0) | 空室対策

2008年05月01日

知ってると便利な維持管理


  ドアがバタンと閉まってうるさいとか、風の強い日に手を挟みそうになる場合があります。
  こんなとき、ドアクローザーというものが付いているか扉を確認すると良い。
横のネジを締めたり、緩めたりすることで、閉まるスピードを調整できます。
知っていれば簡単なことですが、知らないとつまらないストレスが溜まります。


IMG_1363.JPG
 
参考となるHP
http://www.r-produce.com/sub4.htm
http://www.ne.jp/asahi/tomo/hp/anna/myhome/door.htm
 
 
先日のブログにも書きましたが、自動止水ニップルも知っていると便利なものです。

洗濯機の蛇口に取り付けると直接ホースを繋げることが出来て、はずすと自動で水が止まります。
今回取り付けててみましたが、それほど難しくなくできました。
1680円の部品でした。
 
IMG_1361.JPG
 
  知っていると簡単なことで、安全を担保できるものが身近にたくさんあります。
専門家の方は当たり前でも、サラリーマン大家は初めてのことも多いですね。

いろいろ勉強になって、楽しい
 

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posted by 不動 at 11:52| Comment(4) | TrackBack(0) | 維持管理
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