2009年02月23日

やっと満室


一部屋が昨年から空いて、いろいろやりましたが決まらず苦戦しました。
 
本日、やっと入居者が決定し満室になりました。ほっとしました。
 
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長期の空室は避けたいので、お願いした不動産屋さんに募集のお礼に訪問し、お客様のお断りの理由を直接聞いてきます。
 
 それから、作戦を考えます。
 
 大家の思い込みで、慌てていろいろ行うと怪我のもと。
 


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posted by 不動 at 21:28| Comment(0) | TrackBack(1) | 空室対策

2009年02月07日

物件調査

今日は、物件の現場調査に出かけました。


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1件目は自分の物件の近くなので、取得できれば巡回に便利です。

屋上の点検に梯子を登って確認。

 


     IMG_1528001.JPG


何かデコボコしてるなあ。


雨漏りはないようですが、専門家に確認してみましょう。

屋上は気持ちいいですね。

いつもはとても怖くて登れないような屋上も多いのですが、楽に登れる梯子があって助かりました。

立地OK,ヒヤリングで客付けOK、建物まあまあ基礎OK、室内それなり、価格??調整中。融資おそらくOK?

そして2件目に確認にいきましたが、ここは、屋上には登れませんでした。

そこの入居者とお話しました。

「ここはどうですか?」

「静かでいいですよ。駅からも近いし。女性の足で10分です。」

「そうですか。車で来たので。。。10分くらいですか。」

 「でも最近掃除がね。」

清掃が頻繁に行われていないようでした。ごみが散らかって風に飛ばされています。管理会社が変更になってから、行われていないのかも知れません。

でも、これはやればOKです。

1階に空室が多く、工夫が必要な感じでした。

価格しだいかな?こちらは当面様子見です。


 


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posted by 不動 at 21:07| Comment(0) | TrackBack(0) | 物件調査

2009年01月25日

地方物件の調査


 昨日は久々に地方の物件(高速で1時間程度)の調査に行きました。

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 高速で飛ばすと気持ちいいですね。安全運転ですが。
 
現地で確認した物件は、駅から20分以上離れています。

不動産屋さんに行って、入居の状況等を聞いてみると

「駅からの距離で決める人はほとんどいません。」???

「駐車場があること、出来れば2台置けるといいです。」

なーるほど。

駐車場も1台は無料で置けるパターンでした。
  
 某銀行は駅から遠いと融資不可と言ってましたが、現実の需要は少し違うところもあるようです。
 
2DKのアパートは、建設会社がかなり建てたので、余っているようです。

特に木造2階建ての中古で、2KDはかなり競争力が必要なようです。利回りで慌てて買うと大変なことになるかも知れません。

 いろいろ回って、地元の不動産屋さんの実力と勢力図がイメージできました。


 


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posted by 不動 at 19:05| Comment(2) | TrackBack(8) | 物件調査

2009年01月22日

空室を考える(その2)

 
  空室について、歯切れよく記載している本がある。
 
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 中村一晴さんの「儲かる不動産投資のゼッタイの法則」
 
 
           
 
 
  大家が空室を無くすのに遠慮は要らない。

  と書いてないが、そういうことだ。
 
 
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posted by 不動 at 23:05| Comment(0) | TrackBack(3) | 不動産経営

2009年01月20日

空室を考える

 
 大家にとって空室は、必ずある問題だ。
 

  
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空室対策の本も多い。

基本的には、大家のやる気の有り無しで、結果大きく違うことは間違いないだろう。
 
 今までの経験から綺麗にすれば概ね決まると思ったが、入居者が決まらない。

なぜか?

まずは、清掃でこれは当然です。

 そしていろいろなテクニックがある。

◆スリッパ、現地の鍵、POP、USPの認識とPR

◆設備の充実(エアコン、TVドアホン、ブロードバンドサービス)

◆セキュリティーの確保

●マイソクの書き方、HPの作成、IT広告

●営業支店や営業マンの意識付け&オープンな広告
(訪問、広告料、謝礼等)

 しかし・・・・・

 大家の勝ってな思いで、バージョンアップしても、無駄なこともあるようだ。

その地域やその部屋にあった

・入居者の需要の層(入居者のターゲットの明確化)
・価格(家賃、敷金、礼金)と期待する品質


を想定し企画しなければ非効率な経営となってしまう。

大家にとっても入居者にとっても不幸になってしまう。

もっと、お客様の声に耳を傾け、大家に遠慮気味な営業マンの本音を聞いて出直します。


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posted by 不動 at 21:48| Comment(2) | TrackBack(4) | 空室対策

2009年01月19日

全国どこでもアパート経営

 
  既に、読んでいる方も多いと思いますが、投資家けーちゃんのです。
 


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読みやすく、参考になる考え方やすぐ使えるノウハウがあります。
別に遠隔地に物件をもっていない場合でも十分参考になります。

 
 
             
 
 また、amazon購入での音声ファイルのプレゼントもあります。

沢さんとの対談ですが、お二人の人間性がほのぼのとでていて、味のあるものでした。
当然ここでしか聞けないノウハウもありますよ。
 
 先日、勉強会でお会いしましたので、サインして頂きました。
 
 
 
        IMG_1487.JPG
 
 ありがとうございました。
 
 
 


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posted by 不動 at 22:03| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営

2009年01月02日

商売繁盛の大家の初詣

 
 今日は、商売繁盛の神田明神に初詣に行きました。


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        IMG_1481.JPG
 
  大家さん数名で不動産経営の商売繁盛などのお願いをしました。
 
 商売繁盛の熊手とお守りを買って無事終了。
 
 これで、良い年になるでしょう。
 
  しかしながら、「人事を尽くして天命を待つ」という言葉もあります。
 
 しっかり、人事尽くして頑張りましょう!!
 
 
  さてこの後は、秋葉原方面で新年会です。
 
新年会から参加メンバも加えて5人の大家が集合しました。
 
家庭から隔離されたメンバ?ですが話題は多くエンドレスです。
 
お酒に酔っていい気持ち。
 
ふらふらしながら帰りました。
 
茂助さん大丈夫でしたか?


 


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◆物件の選定の推薦ツール 
 
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posted by 不動 at 21:57| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産経営

2009年01月01日

謹賀新年

 
新年明けましておめでとうございます。
 


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           DVC00004.JPG
 
 今年は、飲みます、買います、学びます。
 
よろしくお願い致します。
 


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posted by 不動 at 23:28| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産経営

2008年12月29日

ピンチ&チャンス

 不動産経営は面白い。
 


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 日々起こることや聞くことが、人間くさい事も多くて楽しい。大変だけれど面白い。
 
 人間の生きる基盤の衣食住の住を担っている。快適住宅をサービスしてお客様に喜んでいただける。自宅ではあまり掃除もしないが、賃貸している物件ではゴミも拾うし、拭き掃除もする。壊れたところはすぐ直す。
 
 今年は、金融危機で不動産価値の下落、リプラスや不動産関連会社の倒産など、不動産業としては来年もしばらくピンチでもありチャンスでもあります。
 
 以前「ピンチだ、チャンスだ、ありがとう!」という言葉を聞いたことがあります。
 
 今年は物件を取得出来なかったが、この言葉を胸に来年も一歩一歩大好きな不動産で頑張りたい。
 
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posted by 不動 at 20:02| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産経営

2008年11月24日

話を聞く空室対策

 
 空室は、賃貸経営では必ず繰り返し来る。
 
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そして満室に向かって、行動する。
 
いろいろな満室経営の本も参考になるが、最後は気合を入れて大家が行動を起こさないと難しい。
 
営業マンが、この大家のために案内するぞと気合が通じる時が、大切のように思います。
 
いろいろこちらが話している時、逆に営業マンからいろいろな苦労話を聞くことが出来ました。
 
 「う〜ん、それは大変でしたね。そんなこと私には出来ません。すごいなあ〜○○さん。・・・・」
 
 営業マンや管理会社の社員からいろいろ教えてもらって、大家との信頼関係が出来るのは一石二鳥です。
 


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posted by 不動 at 22:06| Comment(2) | TrackBack(0) | 空室対策

2008年11月16日

ボストン美術館の浮世絵

 
 今日は、ボストン美術館の浮世絵名品展に行ってきました。


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 小雨でしたが、入場者数は結構多くて盛況でした。
日本の浮世絵が、アメリカのボストン美術館に5万点保存されている。里帰りだが、大切にされていて今まで残っているのだから、ありがたい。

 鈴木春信、喜多川歌麿、葛飾北斎、東洲斎写楽 などのビックネームの絵が多くありました。
絵はA4程度の大きさですが、時代の臭いと繊細で人間味ある風情が楽しめるものでした。
 
         IMG_1465.JPG
        ボストン美術館の浮世絵名品展
 
 
 
         IMG_1464.JPG
         江戸東京博物館
 
 
 それにしても江戸東京博物館の建物は、なぜこんな不安定な建物なんだろう。
地震にも絶えられるように考えられていると思うが、どうもしっくりこない。
空間も不安を与える感じ。下駄のイメージかな?江戸との関係は?

これは、維持管理費もかかるだろう。
賃貸では、空間の無駄で経営は難しいだろうなあ、なんて勝ってに考えるのも楽しい。


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posted by 不動 at 20:05| Comment(2) | TrackBack(0) | その他

2008年11月06日

キティちゃん電報

 
キティちゃん電報、とてもかわいいですね。
 


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家族やお友達への祝いに最適でしょう。
 
不動産経営でも、入居者のちょっとしたプレゼントに使えると思います

 
          IMG_1461.JPG
 
 
インターネットで申し込めば簡単です。
 


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posted by 不動 at 22:01| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産経営

2008年11月02日

開発で人の流れに変化


 大規模な開発が埼玉県南の東部で行われている。
 
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 新線や新駅が出来て、大規模なマンションやショッピングセンタが次々出来ている。外環の高速道路の近くで都心にも近く交通の便が良い地域だ。
 
 つくばエクスプレスの開通やJR武蔵野線では越谷レイクタウン駅が新設されている。そこにイオンが出来ている。三郷地区にも新三郷駅が新設、イケアやららぽーとが出来る予定である。
 
 イケアは、11月19日に開店で、家具や小物類が多くあり、大家業にも参考になるものが多い。開店したら行ってみようと思う。

 

             DVC00028.JPG
 
 ここで、近くの駅のショッピングセンタ等に影響が出始めている。人の流れが変わり、お客様の数が減り始めているのだ。更に次々と建つマンション。本当に、これらの住居にみんな入居するのだろうか?
 
 人口が減り、正規社員から人材派遣社員への流れで世帯あたりの収入は減る。この逆の流れにならなければ、尻つぼみである。
 
 不動産投資の仕方も注意しないと、ただの箱と空間を抱えることになりかねない。将来需要も含め見極めて行こう。
 


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posted by 不動 at 11:20| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営

2008年10月21日

雨漏り

 
 どうも、自宅の北側の窓の下の壁紙のところが少し盛り上がっているので、壁を壊して調べてみると

  ・・・・・雨漏りでした。


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 一度調べて、壁のシーリングをし打ち直したのですが、やっぱりおかしい。

壁紙を剥がして調べてみると、窓の下の部分から、少し雨漏りがありました。

すぐ、建設会社で直していただくことにしました。10年性能保証の家ですので、保証の期間内での修繕は無料で行ってもらえます。手(チョキ)

怪しい時はしっかり調べてもらいましょう。

少しづつ漏れると解り難いですね。完璧に治してもらいます。


 アパート・マンションの屋上も少し漏れていると、大変な影響を受けそうな気がします。大丈夫と安心していると、大きな費用がかさむことになるかも知れません。


早めにやることにしよう!!


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posted by 不動 at 22:48| Comment(2) | TrackBack(0) | 維持管理

2008年10月05日

アパート経営フェスタに参加して

 昨日、ハッピー&リッチ アパート経営フェスタに参加しました。チャリティーイベントなので、社会貢献としても良い企画だと思います。


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 内容については、あかちゃんのブログに良く記載されているので、それを参考にしてください。(手抜き?)
 
 感想としては、4組のトークだけで、会場が盛り上がるのはすごいと思います。歌も劇もある訳ではありません。それぞれ、時間が足りない感じで終わった状況でした。対談コーディネータの坂上さんコテツさん北野さんの進め方も大変良かったと思います。みなさんお疲れさまでした。
 
 全体で何人の参加でしょうか?会場は一杯でしたが。中でも印象に残ったのが、今田さんが参加している方の部屋の持ち数を挙手で確認していました。
 
 ・まだない方  1-2%
 ・10部屋以下 10-15%
 ・50部屋以下 60-70%
 ・100部屋以下 10-15%
 ・100部屋超  1-2%程度
 
私の席からのイメージですが、そうかなあという感じですね。
 
 ここで、一番多い50部屋以下のメンバは平均25部屋とすると、借り入れが1億〜2億円程度になると思います。ここを超えるのが大変で、融資の壁と空室の壁にを超えようとしていると思います。
これは、今回のフェスタの中にもありましたが、気合と勉強で超えていかなければなりません。私も含め頑張って行きましょう。
 
 終了後、12-3人のメンバで近くで懇親会となりました。これも楽しみの一つで、いろいろな経験の情報交換の場となります。気合の入ったkamochanはじめ一緒にお付き合い頂いた方ありがとうございました。


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posted by 不動 at 14:03| Comment(12) | TrackBack(1) | 不動産経営

2008年09月25日

リプラスの破産

 
 9月24日(水)にリプラスが破産手続きの開始を決定をした。
 
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 滞納保証で、安心を売っている会社が破産ではどうにもならない。

 既に、リプラスで契約しているお客様はどうなるか、管理会社に確認したところ、
 現在検討中で別途連絡するとのこと。これからの入居者は、別会社に変更する。

 滞納の多い入居者を持つ大家は、影響が大きくて大変です。 まだ、滞納家賃の振込み先がリプラスとなっているところは、すぐ止めないと戻らなくなる可能性があります。私のところは、管理会社が入居者に入金先変更の文書を出したと連絡がありました。


 最近の事件や社会生活を考えると、安全・安心・信用は、社会の財産だとつくづく思う。壊すのは簡単だが、再構築は大変だ。

 リプラスは破産について、世界的な信用収縮からくる資金繰りの悪化を原因として内容を公表している。私としては、自社運営上の経営責任を自責として明確にしてもらいたいと思う。
 


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posted by 不動 at 17:39| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産経営

2008年09月08日

一般媒介での賃貸募集

 区分所有で一般媒介で募集をお願いしましたが、業者毎に違いがあるので、まとめてみました。


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 インターネットや家賃保証での募集方法の違いです。
         自社HP Yahoo athome  Homes 家賃保証
@ア○マンショップ○    ×    ×     ×    ○
Aエイ○ル     ○    ×    ×     ×    ○
B中○ビル管理  ○    ○    ○     ○  ×:注)
Cレッ○ス大興   ○    ○    ○     ○    ○

 注)自社管理物件は有り
 
 どれも埼玉の一地区の駅前店舗での内容ですので、全てかどうか解りません。
 どの会社も対応や自社HPのアップ内容は、結構いい感じでした。
@ア○マンショップとAエイ○ルの業者は、自社の集客力があるのか、他の募集媒体を使っていないようです。
しかし、問い合わせなどはありますので、集客力はあるのでしょう。
B中○ビル管理は、家賃保証の仕掛けがないのが残念ですね。管理(家賃の5%)をお願いすれば可能です。
Cレッ○ス大興は、全て○でした。いいですね。
 
結果は、どうなるでしょうか?楽しみですね。


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posted by 不動 at 23:37| Comment(4) | TrackBack(0) | 空室対策

2008年09月07日

いい音と不動産経営

 不動産に興味を持ち始める前から、いい音のでる真空管のアンプのステレオにあこがれていました。


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 どうも、真空管のアンプは、すこし鈍くさい形状の感じがあり、オタクぽいイメージがある。それはそれでもいい音がでればいいのだが。自分で作る事も考えたが、やや時間もかかるし音が出ないと困る。

 そんな中で見つけて購入したのが、写真の真空管ステレオ。レトロな感じもいい、お洒落な感じで部屋にも良く合って、満足しています。



 肝心の音の方は、これまた二重マル、この音を聞きていると家族が集まるようになった。気をぬくと家族が自分の部屋に持っていってしましそうである。

 
  
          IMG_1418.JPG 

       
 
 不動産の勉強などしながら、バックで聞く音楽と、香り高いコーヒーを飲むのは最高のひと時だ。不動産はスピードも大切だと思うが、自分に問いただす時間も必要だと思う。


 楽器をたたく人奏でる人がそこに居る臨場感・・・・・・
 

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posted by 不動 at 13:31| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産経営

2008年09月06日

誰も居なくてもで野外で募集


 
 駐車場に空きがあることから、募集ののぼり旗の設置とポスティングを行いました

 
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  いや正確には管理会社の方に行ってもらいました。(なんだ自分では何もしてないんじゃん?)
 
 私は、
インフォパックという募集チラシを入れるケースを購入して取り付けました。簡単に出来ていますが、丈夫で効率的だと思います。
 
                IMG_1410.JPG
 
 効果の程はわかりませんが、お客さまが知らなければ始まりませんから、いいと思います。
 
これは、
大家塾の大友先生にから教えていただきました。ありがとうございました。


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posted by 不動 at 18:50| Comment(4) | TrackBack(0) | 維持管理

2008年09月05日

清掃コストの削減の結果

 先日、清掃のコスト削減についての結果の報告です。
 

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 当初25000円/月⇒見直しで10000円/月になりました。▲15000円/月です。

60%減です。目標の50%を少し超えました。
15000円×12ケ月=180000円/年 のコスト削減です。大きいですね。

 一応プロにお願いしますので、こんなものかなと思います。簡易清掃のみであれば、シルバーセンタなどにお願いすれば、4000円/月でも可能だと思います。

 現在は、管理会社の関連の清掃なので、実際に清掃する方とのコミニュケーションはありません。なんとなくかゆいところに手が届かない感じでした。これからは、今まで気付かなかったところも清掃していただけそうです。また、いろいろと経験を生かした提案してくれそうです。

 今回お願いしたのは、マンションの近くの個人経営の方です。メールでやり取りができて、臨機応変な対応も可能なようです。近いので、清掃日以外でも近くを回るときチェックをお願いしましたが、快く受けていただけました。メールが使えるのはサラリーマン大家としてはありがたいですね。マンションの維持管理に強い見方が出来たようです。


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posted by 不動 at 00:05| Comment(2) | TrackBack(0) | 収益向上
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