2009年11月04日

嬉しい3日で入居者決定

 
  先日、募集した部屋の入居者が決まりました。


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 セルフリフォームを行って、10月31日クリーニング11月1日が実質の募集開始でした。

11月3日に都内に出かけていたら、募集会社から携帯に入居者決定のうれしい電話がありました。3日で決まるとは思っていなかったのでとても嬉しい誤算です。2週間待って案内がなかったら、家賃の見直しをしようと考えていたところでした。

 空室が出ると、いつ決まるかと不安なことも多いものです。「空室は大家の怠慢」と思い、努力した成果が出たのかなと思います。フェスタに参加したのも良かったのかな。これで満室。今年のお正月は満室状態でゆっくり過ごしたいです。

 早く決まった主要因は

・マンションの清掃
・部屋の品質確保
・不動産会社へのメールでコンタクト
・ADのプラス
・少しの幸運

でしょうか。
普通よりほんの少しいい感じにしたくらいで、家賃は同じでした。

もう、会社では年末調整の準備です。早いですね。頑張りましょう。


 

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2009年11月03日

アパート経営フェスタ2009

アパート経営フェスタ2009(10月31日)に行ってきました。


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 今年は、ワタミの渡邉会長の基調講演を中心として、パネルデスカッションが行われました。

たくさんの人が、内容の報告していますので、感想を中心に記載します。

 まず、パネルデスカッションで、面白かったところをいくつか。

・藤澤雅義さんの家賃を6.?%下げて募集している。-----まさに今に合わせた行動を会社として実践している。納得。

・浦田健さんが、2015年に向けて幅広い入居者を募集する等の見識の高い説明に対して------うっちゃんが、「眠くなりました。」との素直な一言が、ちょっと面白かった。--拍手

・西山さんの気合は、まさにそのとおり。いいと思います。経営の軸の件はそれぞれ良く考える必要がありますね。−−納得

・北野さんの席の両隣に沢さん、北田さん、対面に今田さん、赤井さん。美女を野獣が囲んでいる-----北野さんがちょっとかわいそうな感じ。
RC派(今田&沢)VS木造派(赤井&北田)のバトルは、これからの戦略に非常に参考となり、もう少し聞きたいところでした。----------今後もいいテーマになると思います。拍手

・NSX松田さんのお金をかけない、ワンポイント修繕はいいと思いました。確かにクリーニングが終わってもスッキリしていないところです。---------拍手

 今田さんもますます怪しくなって、また、それぞれの人柄も出たお話で、楽しく過ごせました。ありがとうございました。

次に渡邉会長の基調講演について

お話はいろいろと盛りだくさんでしたが、一言でいうと、かっこいいなあ、爽やかで熱くてかっこいい。

ここで思い出したのが、米沢藩の藩主であった 上杉鷹山の有名な言葉

これは、とても好きな言葉です。ゆっくり読んでください。


   働き       一両


   考え       五両


   知恵借り    十両


   コツ借り   五十両


   ひらめき    百両


   人知り    三百両


   歴史に学ぶ 五百両


   見切り      千両


   無欲       万両 


事業に通じる、良いヒントがあるように思います。

ここで、無欲 万両とありますが、ここが難しいところです。

自分のためでなく、人のために、もっと何か大きな意味もあるかも知れませんが。


 渡邉会長の行動は、「無欲 万両」に域に入り込んでいると思いました。


そういう意味では、アパート経営フェスタ2009の開催も、それを支援した行動となります。

そして、これに係った人や出席した人も、その素晴らしい行動をしたことになります。


主催のコテツさん&けーちゃんをはじめ関係者に感謝。


          感謝。


 

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posted by 不動 at 19:59| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営

2009年10月30日

空室出たら楽しい速攻のリフォーム


 
  入居者さんが、家を建てて転居しました。おめでとうございます。


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ここで、リフォームをイメージして速攻で行いました。


蛇口の撤去。
       IMG_2759.JPG
 
コーキングのやり直し
 
       IMG_2761.JPG
 
シングルハンドルの蛇口の設置
 
       IMG_2762.JPG
 
コーキングの養生を撤去して完成

        IMG_2763.JPG
 
まあまあかな。


扉の取っ手が壊れているので撤去してました。

また、板のイメージが暗いのでチェンジ。
 
       IMG_2765.JPG
 
 
       IMG_2766.JPG
 
カッティングシートを購入して貼り付けた
 
       IMG_2768.JPG
 
取っ手も少しお洒落な物に取替え
 
       IMG_2767.JPG
 
まあ、いい感じかな。

この他にも


・TVドアホンの設置
・スイッチプレート交換
・カーテンレールの交換
・網戸の張替え
・窓枠のニス塗り
・シャワーホース取替え
・その他こまごま


今回カッティングシートの貼り付けは初めてでしたがいい感じにできました。大家さんに名人がたくさんいますから参考になりますね。

やり始めると面白いのですが、結構疲れました。


あとは、壁紙と床のクッションフロワーですが、これはプロにお願いしました。




 

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posted by 不動 at 23:09| Comment(0) | TrackBack(0) | 空室対策

2009年10月17日

秋の散歩と不動産


 良い天気で時間もあったので、自宅の近くを散歩しました。
 


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 川の側を歩いていると、綺麗な川ではありませんが、亀がいました。ほー亀だ。何匹がいます。のんびり日にあたっています。


 ふーんと思ってよく見ると、鯉もたくさんいます。30cmはあるような鯉がたくさんいます。少しびっくり、こんなにいるのか。よくよく見るとあちらにもこちらにも、おそらく100ぴきはいると思います。すごいなあ、大きな綺麗な池に移してあげたいくらいです。鯉は強い魚なんでしょう。しばし感心して見ていました。




 また、少しあるいていると、戸建の家の庭に美味しそうな柿がなっていました。取るわけにもいかないので、写真だけとりました。この形は渋柿なのかな?詳しくありません。



           DVC00049.jpg



 もう少し、歩いているといくつかのアパートが並んでいます。結構埋まっている様子。ファミリーのアパートでしたので安定しているのでしょう。しかし1K,1Rは厳しそうかな。少し空いている部屋が見受けられます。特に1階は工夫がないと厳しい。



 現在、自分のマンションは満室なので他の物件をゆっくり見られます。でも来週は、1部屋退去があります。


  「空室は大家の怠慢」気を引き締めて、頑張ります。




 

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2009年09月21日

空室は大家の怠慢

 
 空室が出て、3ケ月が過ぎようとしていました。
(お客様がいない。景気が悪い。ニュースでも空室率18.7%と高い。)

 
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  ここで、空室についてもう1度考えてみました。


 入居者が決まるのは、

 @内見数×A決定率(概ね20%)


 お客様が入居を決める主な条件は

 ・立地
 ・間取り
 ・家賃
 ・品質

ここで、お客様がインターネットで@内見を決めるのは

 ・立地
 ・間取り
 ・家賃

お部屋の品質は、内見しないと分からないですね。

 ここで、大家が変えられるのは、

 ・間取り
 ・家賃

間取りを変えるのは、内見に大きなインパクトがありますが、投資額が大きいので、要注意。しかし、うまくコストを抑えれば、いい結果が出ます。

以前3DK→2LDKの間取り変更で、瞬発力を発揮し工事完了前に決まりました。
(価格も約10万円以下)
しかし、投資対効果で難しい判断です。

したがって、大家が容易に変えられるのは

 ・家賃

ここで更に、内見はお客様が決めるのか?

お客様は、希望して来店するが、案内するは営業マンです。

営業マンが内見を決めるのは

 ・会社が得する物件、自分が得する物件
  (管理物件、仲介手数料や広告料の大きい物件)

ここで、大家が決めることが出来るのは、

・広告料(謝礼も含む)

したがって、大家がコントロールできる@内見数を増やすのは

・家賃
・広告料

A決定率は品質の関連するが、これは当然なので通常のレベルを必ず行う。


 今回、内見が少ないことが分かっていたので、家賃を少し安く、広告料をプラスし、再度募集することとしました。

 すると、広告したその日に、内見あり、即申し込み、翌日審査OK、2週間後の入居となりました。(お客様はいます。その部屋に来ないだけです。)

 これで、満室となりました。


 反省の一言

    「空室は大家の怠慢」 ちょっと厳しいかな
 
 
  

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posted by 不動 at 21:06| Comment(0) | TrackBack(0) | 空室対策

2009年08月16日

式年遷宮の特別展

        
 伊勢神宮と神々の美術の特別展に行ってきました。
 
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 上野の東京国立博物館 平成館で行われています。暑い日でしたが、上野の森の木陰では、暑さも和らぐ気持ちの良い散策となりました。途中に大道芸人がお客様を笑わせています。しばらくぶりの上野公園を楽しみました。

 
 式年遷宮とは、社殿を造り替える20年に一度の大祭です。さらに、神宝等を新調して、御神体を新宮へ遷(うつ)します。

                DVC00042.jpg
 
 20年に1度行うことにより、常に新しい状態で代々に伝えることが出来るのです。宮大工の技術なども継承していく大きな行事です。

 展示会の中には、継承する神宝の図面なども原色も豊かに美しく描かれていました。そして、そのままにまた新調されるのです。永遠に継承される仕組みが出来ていて、またそれを行っている。素晴らしいですね。

m(_ _)m

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posted by 不動 at 22:03| Comment(0) | TrackBack(0) | その他

2009年08月05日

賃貸住宅フェア2009in東京


 今年は、残念ながら都合がつかず、行けません。
 
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 昨年の展示の様子や、セミナーをイメージしながら、行った気分になっています。

 

m(_ _)m

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posted by 不動 at 23:05| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営

2009年08月01日

最近の経済


  最近の経済状況は非常に悪い情報が多いです。
 
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 ・2009年6月の失業率5.4%→犯罪は逆に増えている。

 ・定員割れを起こしていた私立短大が69・1%→私立大学の淘汰


 ・分譲マンションの着工戸数は前年同月比68.2%減→銀行融資の引き締め→新築マンションの価格下落

 ・夏のボーナス大手企業167社の平均妥結額は前年同期比17・2%減→購買意欲の減退

 家の近くの大学は、新聞折込みで学生の募集をしています。
  あと10年後は、学生の多い街も1R、1Kがガーラガラなんて恐ろしいことも。


 今後、1Rや1Kの立地に恵まれていないアパート・マンションを取得すると、空室で厳しい経営となると思います。


 幅広い入居者層の確保が出来ることが重要だと思います。


 

m(_ _)m

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posted by 不動 at 13:53| Comment(2) | TrackBack(0) | その他

2009年07月26日

景気悪化と滞納


 景気悪化のせいか、仕事が少なく家賃の支払いが出来ない入居者が増えていないでしょうか?
 


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 私のマンションでも、特に今まで問題もない方でしたが、滞納が続き退去となった方がいます。
 滞納保証の保険はありましたが、出来れば滞納を回復して継続していていただければと思い残念でした。まだ、若い方でしたので、再出発はできるでしょう。

 社会が安定しないと、生活が混乱しますね。
 失業率も増えています。20年2月4.1%が21年5月5.2%の失業率です。
 
            situgyou.bmp
 大家のとっても、安定した雇用、安定した社会が必要ですね。

 

m(_ _)m

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posted by 不動 at 15:09| Comment(0) | TrackBack(0) | 滞納問題

2009年07月19日

サムターン回しの空き巣

 
 あのサムターン回しでの空き巣が現実になった。


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 たまたまマンションの点検に来ていたので、入居者さんから泥棒が入ったと声を掛けられました。状況を確認すると。

 なんだこれ、入居者のドアポスト(内側のBOX)が外れている。
 部屋からいくつかの物と現金が盗まれた様子。
 警察には連絡済みで、現場はそのままにしておくようにのことでした。

 警察官が来て部屋の状況を確認し、緊迫した感じで入居者さんも困惑しています。

 ドアのサムターンを開錠して、進入する手口で聞いてはいたが現実になるとは。。。

 別途、大家としての気持ちとして、被害のあった入居者さんにお見舞い金を差し上げました。また、入居者さんの被害は、ある程度保険で保証されるとのことで少し安心しました。

 今後、空き巣に狙われないマンションとするように対策をとることとしました。

1、泥棒のサムターン回しの手口

 @ドアポストを壊して、手を入れて鍵を開ける
 Aドアに穴を開けて、またはドアスコープの穴から道具を使って鍵を開ける
 Bその他?(鍵が開いていればNG)

2、対処方法

 @鍵を2つ付けることにより、時間がかかるようにする。泥棒のやる気をそぐ。
 Aドアポストを塞ぐ。(ドアに穴を開ける場合は対応できない)
 Bサムターン部分を簡単に開けられないように、細工する。

 実際の対策したことが、入居者にも泥棒にも分かり効果が期待できる、@の鍵を2つ付ける対策としました。
 キーレス錠の追加設置を全ての部屋に行いました。その他、いくつか対策を検討中です。少し費用はかかりましたが、セキュリティー向上が出来たと思います。
 
 泥棒には負けないぞ!!
 
 

 m(_ _)m

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posted by 不動 at 22:01| Comment(2) | TrackBack(0) | セキュリティー

2009年07月16日

入院しても気になる土地建物

 急なことですが、10日間ほどですが、入院していました。
 
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 もうほぼ完治しましたので、徐々に仕事も開始です。
 まあ、長年の無理した体のオーバーホールというところでしょうか。
 入院していても携帯があれば、大家の最低限の仕事は出来ました。
 
 病院内もあそこは、このように改修した方がいいとか、窓から見えるマンションはエントランスを変えた方がいいなあ。あそこの土地はこんな利用方法がいい。あの店舗の屋根は日当たりがいいから太陽光発電したらいいとか勝手に想像して楽しんでいました。
 
 また、規則正しい入院生活は、たっぷり食べて、しっかり睡眠したので、少し太ってしまいました。
 
 なんと言っても健康第一です。みなさんも気になるところあったら、健康回復して再出発しましょう。
 
 
m(_ _)m

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posted by 不動 at 19:24| Comment(0) | TrackBack(1) | その他

2009年06月22日

空室ゼロの「プレミアム物件」を作り出す

 空室ゼロの「プレミアム物件」を作り出す賃貸経営術の西村哲さんのセミナーに参加しました。


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 リフォームのコストを抑えながら、入居者に暮らし方を提案することにより、プレミアム物件を作り出すものです。


 殺風景なお部屋に少しのアレンジを加えるだけで、とても暮らしたくなるお部屋になる事例をたくさんお話していただきました。な〜るほど。オンリーワン物件。
 
  新しい暮らし方の提案  なんですね

 お金を掛けた大規模リフォームでは、賃貸経営は成り立たない。そんな悩みがある人は参考になると思います。


            
 
 

 西村哲さんの会社のHPはこちらです。


 不動産の事をいろいろ考えるの楽しいなあ。


 
  

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posted by 不動 at 21:14| Comment(0) | TrackBack(0) | 空室対策

2009年06月18日

世界一の庭師

 世界一の庭師の石原和幸さんの話を聞く機会がありました。


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 英国の国際ガーデニングショー「チェルシー・フラワーショー」で史上初の3年連続のゴールドメダル受賞した方です。お話も誠実で情熱があり、いい気持ちでお話を聞けました。夢を現実化する仕事人、素晴らしいの一言です。

 私の日頃ちっぽけな夢がばかばかしくなるほどです。

 
             


 
 いろいろな成功の本がありますが、それを実行し、夢を現実化する情熱をもった仕事人だと思います。

 石原和幸さん本の中の一文を紹介すると
 
「花の命も人の命も短いけれど、心に残る感動は永遠
 
人を感動させる仕事。人を感激させる仕事。そんな情熱を感じます。

 私も人にちょっと喜んでもらう程度のことはしても、人を感動させたり感激させることはしていないように思います。人を感動させる、これはなかなか難しい。
心を活性化して、知恵と情熱で夢に向かって行動できるように、まずは心に点火しましょう。

 

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posted by 不動 at 01:17| Comment(0) | TrackBack(0) | その他

2009年05月27日

RC4階建てマンション?

 実践!金持ち大家塾板橋校の木造耐火マンションの見学会に行きました。


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 RCの4階建てのマンションのように見えますが・・・・・・
 
             DVC00029.jpg
 
これが、サイディングなのです。???
 
ちょっとびっくりですね。結構いい出来でした。
これは鉄骨造でしたが、木造耐火のツーバイフォーで建造できるとのことです。
 狭い土地を有効利用して、容積率一杯にRCよりずっと安くつくれる。
 
株式会社石田組さんです。
 
新築する場合の参考になりました。


 

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posted by 不動 at 01:07| Comment(2) | TrackBack(0) | 物件調査

2009年05月20日

物件購入の壁

 今年になって購入する気になった物件がいくつかありました。


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 しかしながら、いくつかの壁があり断念しました。

◇ RC 12000万円----融資がいい感じと思ったら最後でNG


◇ RC 9000万円の地方物件---利回り良しと思ったら、思わぬコストがあって断念


◇ 木造 4700万円---利回り良しだったが、キャッシュ客に奪われた


◇ 木造 3500万円---利回り良し、建物良しだったが、家族の反対で断念

 気持ちが乗ると、パワー使いますが、ダメなときは少しショックですね。立ち直りに2−3日はかかります。(早い方か?)
 物件は、出会いもあると思うので、次の方がきっといいと信じて頑張ります。
 
 銀行も赤字になって融資がますます厳しくなっているようですね。

 大手銀行6グループの赤字は計1兆1793億円

 友人から聞いたところによると、貸し渋り、貸し剥がしで社員の残業も廃止となっているところもあるそうです。


 これでは、大家への融資も厳しいものになりますね。

 

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posted by 不動 at 21:50| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資

2009年05月19日

2LDKへの間取り変更で即満室

 5月の上旬に3DKの部屋が空きました。
 
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 3DKはあまり人気がないと不動産業者から聞いていましたので、2LDKに間取り変更すると宣言して、募集しました。

 2LDK改修工事は、あと2日後に終わる予定でしたが、その前に申し込みが入って審査もOKで決まってしまいました。家賃も以前と同じに抑えて、最低限の工事としましたが空いてから2週間で決まりました。空室期間が短いのは嬉しいですね。

 なんとなく、改修後はすぐ決まりそうな感じがしていました。3DKのままだと厳しかったと思います。

 その地域のお客様が、望んでいる仕様と価格で提供できれば、早く決まるんだと思いました。

 過去には仕様や品質をお客様が望んでいる以上にして価格を高くして、入居者がなかなか決まらなかったことがありました。リフォームはとても楽しいので、ついお金を掛け過ぎてしまいます。


 お客様の望んでいる価格で、「仕様と品質」がその地域で頭一ついやハナ一つ出ればそれでOKだということを再確認しました。
 
 

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2009年04月29日

スーザン・ボイルさんの歌声

 イギリスのスーザン・ボイルさんの歌声です。
 
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 ニュースで何度か見ましたが、改めて聞いてみると素晴らしい。

 不動産経営の気分を変えて、ちょっと聞いてみませんか。会話も面白いです。




 
 スーザン・ボイルさんの歌
 

 


 
 元気をもらいましたか?
 

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また、頑張りましょう。

 


 
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2009年03月17日

ファイナンシャルIQ

  金持ち父さんのファイナンシャルIQという本を読みました。


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サラリーマンの心に、グサリとささる言葉があちらにもこちらにも。

 ・貧乏な人のお金の問題の処理の仕方--->お金の問題を増やすばかり->悪い借金が増える。

 ・中流の人のお金の問題の処理の仕方--->学校や仕事場で優秀だと思っている。優秀であれば、お金の問題を出し抜けると思っている。しかし、安全を考えて自分で働き続ける選択をする。

 ・金持ちのお金の問題の処理の仕方--->ファイナンシャルインテリジェンスを高めて問題解決に挑戦する。(それがこの本に書かれている。)

このシリーズは、何度も同じことを繰り返し、切り口を変えて教えてますね。

 ステップアップできるように、

不動産経営の夢を見ながら、計画して、行動し、習慣化する。

不動産経営を楽しみながら、計画して、行動し、習慣化する。



頭の奥から、心の底から、チェンジが必要だと思います。難しいですね。


 


m(_ _)m

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posted by 不動 at 23:32| Comment(0) | TrackBack(7) | 不動産経営

2009年03月16日

銀行融資の窓

 
 銀行融資が厳しい状況ですが、収益物件は動きだしているようです。


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 不動産業者によると、最近は不動産投資家を目指す人も増えているようで(自分も含め)結構問い合わせが多いようです。

 銀行の担当と話していると、頭金2割とか3割が当たり前な状況で、大きな物件だと取り組みが難しい。でも、ぽろっと、融資条件が緩むような話が聞ける場面がいくつかあります。

 今日の日経平均の終値が7704円で株価も上がり基調です。銀行も決算で良い方向で着地できるところまできたのではないでしょうか。政府も金融支援や経済支援に力を入れてます。

 あなたの街の融資の窓が、明日はそっと開いているかも知れませんよ。
 


m(_ _)m

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posted by 不動 at 23:49| Comment(0) | TrackBack(5) | 銀行融資

2009年03月05日

大家の確定申告

 
 決算して確定申告の記入ができました。
 
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 今週には提出できそうです。

 それにしてもデータの整理が面倒ですが、決算の結果は年の初めから想定できる収支です。

 特に、大きな変化がなければ、年間の収支計画をコントロールするのは比較的容易です。

  でも、大きなプラスの変化を起こして、飛躍したいですね。


m(_ _)m

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posted by 不動 at 00:02| Comment(0) | TrackBack(2) | 税金
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