2011年01月03日

一般参賀


 明けましておめでとうございます。

 1月2日に皇居・宮殿で行われる一般参賀に行ってきました。

 天気も良く、素晴らしい日でした。二重橋前の駅から歩いて皇居まで行きました。なかなか清清しく気持ちの良いものでした。

 行く途中には、持ち物検査や金属探査機のチェックや婦警さんによるボディーチェックがありました。何も持っていませんが、何かドキドキするような気分でしたが、スピーディーに終わりました。

 そこから、歩いていくと騎馬警官がいました。そこで記念撮影する方もいて、すこし和やかな感じです。

      P1020010.JPG


そこからしばらく坂道を登って行くと、宮殿の東庭にでます。

      P1020011.JPG

 既にたくさんの方がいました。外国の方もカメラと日の丸を持って待っているのが印象的でした。

      P1020012.JPG


 しばらく待つと放送があり、天皇、皇后両陛下・皇太子ご夫妻・秋篠宮のご夫妻がお出ましなりました。

      P1020013.JPG


 一斉に日の丸が振られます。日の丸で前が見えなくなるくらいです。興奮です。

      P1020016.JPG


 天皇陛下のお言葉を静かに聴きました。

      P1020017.JPG


 お言葉が終わって、日の丸を振って感謝と喜びを満喫しています。

      P1020020.JPG


 もうお別れのご挨拶。あっという間でしたが、幸せな時間でした。

 皇太子妃の雅子さまもお元気そうで、安心しました。

 今年は、日本も世界も平和で良い年でありますように。



応援クリック ⇒人気ブログランキングへ

 


 

不動産経営が面白い!!
posted by 不動 at 12:55| Comment(0) | TrackBack(0) | その他

2010年12月31日

2010年最後の日


2010年も最後となりました。

 今年は、サラリーマンとしては大きな出来事がありました。
長年勤めた会社をい退職し、別の会社に再就職して新たな会社での再出発です。
新しい職場でも、なんとか状況もわかりやっと落ち着いて仕事が出来る状況になりました。

 また、大家業では会社を設立して、新たな一歩を踏み出したところです。
なんとか黒字経営が出来る見通しが立ってきました。
個人事業主と会社経営者とサラリーマンの3つの立場をもつことになります。
これから、いろいろな展開ができるので楽しみです。

 大家業も、業者など関係するところと信頼関係が構築出来ると、いろいろな条件が緩和されたり、融通が利いたりして、地味なところで良い結果を出した年でした。

 そして、もう一つ嬉しいことは、今年は初めて満室でお正月を迎えることが出来ることです。最近では初めてのことです。毎年、突然の退去等で大変でしたが、今年は安心してお正月が迎えられます。

 健康で、年末を迎えられたことを感謝して、来年を迎えたいと思います。

応援クリック ⇒人気ブログランキングへ

 


 

不動産経営が面白い!!

 
posted by 不動 at 23:11| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営

2010年11月29日

マンションの点検


 久しぶりにマンションの点検に行きました。
現在満室なので、共通部だけの点検です。
天気が良かったので、各部屋のベランダに洗濯物がたくさん干してありました。なんとなくほっとする光景です。

 12月には、エレベータの補修を行う予定です。
以前メンテナンスの方といろいろお話していたら、いろいろ悩みを聞きました。
保守する方は、工事費で利益を上げるより、安心して保守できるのなら利益を圧縮しても部品交換をしてほしいようです。
工事内容を精査して、改修工事を実施することとしました。


 マンションのゴミを拾いながら点検が終わって、近くの公園にいくと桜の木が紅葉していました。

 道路にたくさんの落ち葉が、彩られとても綺麗でした。

         枯葉.jpg

応援クリック ⇒人気ブログランキングへ

 


 

不動産経営が面白い!!
posted by 不動 at 22:03| Comment(1) | TrackBack(0) | 不動産経営

2010年10月19日

外壁塗装の相見積もり結果

 
 外壁塗装を予定しているので、いくつかの業者に見積もりを取った。
全て地元の実績のある主に下請けの業者4社に見積もりを依頼しました。

その方法は、何種類かの簡単な仕様等を決めて依頼しました。

1、当然ですが、下塗り・中塗り・上塗りの三回塗りであること。
2、塗装の種類別の価格を出すこと。
3、塗れるところは全て塗ること。
4、相見積もりで比較すること。

 その後、業者さんの仕事のやり方について個別に伺いました。

いろいろと調べるなかで、勉強になることもありました。
縁切り用のタスペーサの有効性
縁切りの作業の有効性が良く分かります。


 最終的な価格の提示を受けてみると、価格は想定以上の差が出ました。
結果は事前に期待していた業者が一番高かったのです。
仕事はしっかりやると思いますが、非常に高い価格です。
宣伝の上手い業者でした。)


 また、塗装の種類別に価格はウレタン<シリコン<フッ素系となりますが、この差が大きいのです。

 塗料の差で50〜60万円の差がある業者から10万円程度の業者がありました。
どのように考えても、手間は同じで、塗料の価格差だけなら5〜15万円程度の差が妥当だと思います。いい塗料を使いたいお客からは、高くしても受注できると考えているのでしょうか。

 当然、塗料による価格差の少ない業者にしましたが、その業者が一番価格も安く、説明も納得のいくものでした。

 今回、屋根+外壁での価格差は最大で約1.8倍の差がでました。驚きです。相見積もりは遠慮せず取るべきですね。

 

応援クリック ⇒人気ブログランキングへ

 


 

不動産経営が面白い!!
posted by 不動 at 23:15| Comment(1) | TrackBack(0) | 維持管理

2010年09月11日

東京ビジネスサミット2010

 
  先日、東京ビジネスサミット2010に行ってきました。

 中小企業の商談の場ですが、各種のノウハウをもった会社が出展して面白かった。

時間がなかったので、全部は見られなかったが、「食」「環境」「シルバー・健康」「IT・経営支援」「新商品」「FC・代理店」などをテーマとして、展示がされていました。

 大家の目線で見てみると、いくつか興味深いものがありました。

セキュリティー関連のカメラでインターネットにつながないが、メモリ内に撮影したものを自己保持もの。

LEDに関する照明はかなり多くあった。日本人が中国の会社に行ってそちらで製造指導しながら良いものを作っているようです。

HPの安価で作成する会社。主に旅館の広告ですが、内容によっては請け負います。

税理士の税務サービスを売りとした会社。

原理は分からないが文字が光る看板を作る会社。

それから、クロスを貼るのではなく塗る会社。

などなど興味深いものがありました。

電気バイクの会社もありました。乗ってみたくなりましたね。

中小の企業が独自に開発した製品やサービスを売り込む場、それが東京ビジネスサミットでした。

このようなプロと連携できれば、不動産経営や新しいビジネスのチャンスもあるように思います。

東京ビジネスサミット2010
 
 
 

応援クリック ⇒人気ブログランキングへ

 


 

不動産経営が面白い!!
posted by 不動 at 19:03| Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産経営

2010年08月29日

会社設立

 会社の設立のメリットデメリットが良く言われます。

以前のブログで、会社の設立は損か得かでも取り上げました。
 (2008/3/6)

 いろいろ考えた結果、今年の3月に会社を設立しました。


物件購入時に、慌てて作るのも大変なので、ゆっくり楽しみながらつくりました。

会社設立を考えている人も多いと思うので、参考に。

合同会社も選択可能でしたが、株式会社としました。

合同会社でも同じ法人で設立費用も安いのですが、意外と合同会社の設立は少なく株式会社に変更することも多いと司法書士から聞きました。
私としては、二つ目の会社設立の時は考えてみたいと思います。

設立は司法書士に依頼しましたので、社印等を含めて30万円くらいです。
法人として、この世に誕生です。
設立までは楽しいことも多いです。時間に追われると辛いかも。

1、名前の検討
  これは、いろいろとアイデアがあります。
  私の場合は、ネーミング辞典を使ってあれこれ考えながら決めました。
  石橋さんが作った、ブリジストンみたいな感じです。


2、資本金
  0円からも出来るようですが、100万円か300万円で考えましたが
特に問題もないので、100万円としました。いつでも増資は可能です。


3、出資者
  自分と家族

(同族会社です。できれば第3者も入れた方がいいようですが。難しいし大変です。)

4、取締役の数
  1名


5、事業の目的
 これは不動産の賃貸業を中心にしたことだけとします。


このくらいが決まれば、登記もできますので、簡単です。変更したければ、総会を開いて見直せばいいので、問題ありません。

シンプルなつくりですが、立派な会社です。

 司法書士さんとのお付き合いは、物件を購入する時にお願いする以外ありませんでしたので、参考になる話しも聞けて面白かったです。

つづく

援クリック ⇒人気ブログランキングへ

 


 

不動産経営が面白い!!
posted by 不動 at 20:32| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営

2010年08月28日

仕事が替わって二ヶ月

 
 新しい職場で、2ケ月が過ぎて、なんとか様子も分かり、ほっとしてきたところです。
 通勤時間が長くなったのと、朝が早いのがやや辛いですが、新しい仕事も面白くなってきたところです。
これからが、本番ですので頑張ります。でも、仕事をしていても、全てに大家目線になっている自分がそこに居るのを自覚しています。
 
 大家業はしばらく小休止でしたが、管理会社さんとの電話とメールで特に問題ありません。しばらく前に仕込んだ企画が少しづつ花を開き出しました。
 

応援クリック ⇒人気ブログランキングへ

 


 

不動産経営が面白い!!
posted by 不動 at 20:54| Comment(0) | TrackBack(0) | その他

2010年07月25日

暑さを楽にする断熱塗装

 
 毎日暑い日が続きます。

まさにヒートアイランドというのが相応しい暑さです。

今回外壁塗装を行うにあたり、断熱塗装となる塗料があるのを知りました。

ロケットの先端に使われているそうです。

我が家でも試してみようと考えています。

それは、ガイナという塗装液で特殊セラミックで耐熱・防音などに効果があります。

株式会社日進産業とう会社の製品です。

電話で確認すると普通の塗料より若干高い程度で、セラミック塗膜です。非常に耐久力が長く、一般環境下で15〜20年が目安だそうで、お徳だと思います。

内壁や小さな屋上などは、自分で塗ってもいいかも知れません。

暑さ対策の参考になれば幸いです。


 

応援クリック ⇒人気ブログランキングへ

 


 

不動産経営が面白い!!

 
posted by 不動 at 17:02| Comment(0) | TrackBack(0) | 維持管理

2010年07月24日

外壁塗装の業者選定は

 
 今度、自宅の外壁塗装を行う予定です。

 数社に見積もりを依頼する行う予定です。
 業者の選定は、以下のとおりです。

1、塗装専門業者であること。

メーカや大手工務店等でなく、直接下請け業者へ発注する。

 

2、地元の塗装業者であること。工事後の保証期間と保証内容が明確であること。

地元に地盤を置いている業者は信頼ができることと、今後のサポートも容易である。

 

3、塗装業の許可認可の取得の確認

  @塗装工事業・・・国土交通大臣許可と知事許可。

A塗装技能士・・・厚生労働大臣認定と知事認定。


 4、重ね塗り下塗り、中塗り、上塗りの3回塗りであること。


 毎日暑いので、なんとかしたいと思っていたところ、塗るだけで耐熱の塗料がありました。

 興味のある方は応援クリックをお願いします。


応援クリック ⇒人気ブログランキングへ

 


 

不動産経営が面白い!!
posted by 不動 at 21:37| Comment(0) | TrackBack(0) | 維持管理

2010年06月26日

サラリーマン大家の宿命

 
 サラリーマン大家の宿命ですが、異動です。

次の職場は、全く異なる業種の職場です。

しかしながら、いろいろ聞いてみると面白そう。

不動産関連の仕事も少しあります。

会計の経験も生かせそう、燃えてきた〜。

体調を整えて、当面業務に集中します。
 
 

応援クリック ⇒人気ブログランキングへ

 


 

不動産経営が面白い!!
posted by 不動 at 22:07| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産経営

2010年05月09日

5月の納税通知書

 5月になって、やっと暖かい日になったとほっとしていると、やってくるのが税金の通知です。

 5月は、自動車税ですね。県税です。
自動車税の納付については以前記載したので参考に。

 次に来たのが、固定資産税・と都市計画税です。これは、物件のある行政から、市長さんからの納税通知書です。

固定資産税は1.4%ですが、都市計画税は、行政により0.2%のところと0.3%のところがありました。自宅と一棟マンションは0.2%でラッキーでした。0.1%ですが、違うのですね。

良く見ると、土地の税金は、住居関連の減税により低くなっていますが、家屋の評価額はそのままで、税額が高くなっています。

市の税務課に電話して、出し方を聞いてみよう。

私: 「もしもし、すいませ〜ん。固定資産税のことで教えてほしいのですが。」

市:「はい、どんなことでしょうか。」

私:「家屋の課税評価額の出し方を教えてください。」

市:「建物の再建築価格に経年の補正率を掛けて出しています。新築でも10%は減額してから計算します。また、最終でも10%の評価額が残ります。3年に一回見直ししています。」

私:「その間は、平均して減っていくのでしょうか。」

市:「そうです。でも社会情勢等を考慮して、国から出る補正率を掛けています。」

私:「そうですが。そうするとこの価格は概ね妥当なようですが、もう少し安くなるようなことはないのでしょうか。」

市:「ん〜ん、・・・・・○▲×・・。」少し例外的な難しいことを言っていましたが。あまり結果は変わらない。

私:「どうも、ありがとうございました。」親切に教えていただきました。

仕方ないなあ、自動引き落としで支払いましょう。

でも、建物については、再建築価格の90%から耐用年数で平均して10%まで減価して、経済情勢の補正率を掛けて出していることが解りました。
 

応援クリック ⇒人気ブログランキングへ

 


 

不動産経営が面白い!!
 
posted by 不動 at 00:52| Comment(1) | TrackBack(0) | 税金

2010年04月21日

「東海館」&「元祖サラリーマン大家」

 
 伊東の東海館に行ってきました。元祖サラリーマン大家の山田里志さんにお会いしました。


  ありがとうございます。⇒人気ブログランキング



 東海館は、木造3階建ての温泉旅館で現在は観光・文化施設となっています。


          IMG_2918.JPG
四国の松山の坊ちゃんの湯を思い出します。 
規模はこちらの方が大きい感じです。
          IMG_2921.JPG
レトロな感じで、木のぬくもりがあって優しい感じで迎えてくれます。

          IMG_2920.JPG
いい感じですね。
 

中でも一番気に入ったのがこれ。↓↓
電灯が静かに照らして、窓には船が帆を張っています。

          
          IMG_2919.JPG

   (クリックして大きくして見ると、良くわかります。)


 地元を愛した職人がいたのが分かります。日本らしい、いいところですね。


 



 そして、私も最初に本を読んで、憧れた元祖サラリーマン大家さんと会う時間になりました。

 伊東駅で待ち合わせて、元祖サラリーマン大家の山田里志さんとお昼の食事をしました。茂助さん幹事の大家仲間と一緒に、いろいろと楽しいお話しました。どんな話でも、楽しい気分です。

 伊東は温暖で気候もよく、空気が違うし、時間もゆっくり流れています。

                      


 山田さんは伊東でハッピーリタイヤしながらも、執筆活動や大家業を楽しくされています。


 山田さんのお話を聞いて、それぞれの大家スタイルで自己実現することは、本当に幸せなことだと思いました。また、元気を頂きました。ありがとうございました。


応援クリック ⇒人気ブログランキングへ

 


 

不動産経営が面白い!!
posted by 不動 at 23:10| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営

2010年04月12日

さくらと菜の花の道

 
 今日は気分を変えて、散歩に出かけました

  ありがとうございます。⇒人気ブログランキング


 菜の花と桜の道を歩いて、気持ちいい。
 
 花見の人がみんな笑顔で話しています。
 
         DVC00072.jpg
 
 子犬も、元気に走ってます。
 子供が酔っ払ったお父さんのお腹の上で寝ています。
 
         DVC00074.jpg
 
 桜がひらひら散って、いい感じ。

 今日は、何も考えず時間をゆっくりいただきます。
 

応援クリック ⇒人気ブログランキングへ

 


 

不動産経営が面白い!!
posted by 不動 at 00:06| Comment(2) | TrackBack(0) | その他

2010年03月14日

束の間の満室

 
 毎度のことながら、入居者の決定の連絡がありました。


 ありがとうございます。⇒人気ブログランキング

3月下旬の入居で、満室となりましたが、4月1日から空室があります。束の間の満室です。繰り返しですが、気を抜くと次はだめなんですね。これが不思議です。

  「自分のやる気以上に、相手をやる気にさせることはできない。」

とういうことだそうです。fukushima_BOT
  
またまた、気力を整えて、一歩前へ。 
 

応援クリック ⇒人気ブログランキングへ

 


 

不動産経営が面白い!!
posted by 不動 at 22:34| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営

2010年03月08日

確定申告の時期


 今年も確定申告の時期がやってきました。
 
 ありがとうございます。⇒人気ブログランキング


   昨年の収支を出して決算し、税金の計算となります。
 私の場合、経理ソフトでデータの整理しています。多少の仕訳の知識は必要ですが、パソコンでデータ投入すると、いろいろな形の変化をして決算書を出してくれるから、ありがたい。ここで、本当の不動産経営の結果が見えます。

 大家の決算で注意すべきところは、こんなところでしょうか。

1、2009年の家賃の未収金
  これは、売り上げになるので、未収金として計上する必要がある。もらっていなよ。と言いたいけれど未収金で整理する。資産となってる。

2、火災保険

 これがまたやっかいだが、複数年の長期損害保険に入っていると思う。当年度の分のみを損益として残りは、前払い保険料で計上する。つまり資産となる。
 言われてみれば、そうかなあと思う。来年はその分だけ費用計上することとなります。20年の火災保険は20年で償却する。忘れそう。

3、借入金残高の確認

 借金の残金(銀行の支払い予定表の残金)と経理上の残金があっていることを確認する。当然ながら負債です。
なぜか合わないこともあるので、確認が必要です。

4、カード等で購入済みの未払い金

これは、12月31日までに、カードで購入していて、カード会社から引き落としされていないお金を、未払い金で計上する。まあ借金で、負債です。

5、敷金・保証金

 これは預かり金なので、返済の義務があるお金。つまり借金と同じで、負債です。

6、建物や設備の減価償却
 これは、耐用年数が決まれば、パソコンソフトがきれに出してくれるので問題ないので、気にしていません。
 新規に物件購入した場合は、最初が肝心なので、耐用年数や定率法や定額法の償却方法の選択に注意が必要です。


 この他にもいろいろあると思いますが、通常の確認のポイントを素人なりにまとめました。

 これで決算書も出来て、今週中に税務署に申告する予定です。

 いろいろ考えると、物件の購入時の注意、維持管理時の注意、消費税の注意など不動産経営に特化した処理を整理すると助かりますね。最初は試行錯誤ですから。

 また、電子申告は、事前の準備もあって、まだ面倒な気がするので、行っていません。やっている方はコメントしてもらうと助かります。

 

応援クリック ⇒人気ブログランキングへ

 


 

不動産経営が面白い!!
posted by 不動 at 23:57| Comment(0) | TrackBack(0) | 税金

2010年02月13日

変化を捉えること

 
 変化を捉えることは、歪が見えるのでチャンスがあること。

 世の中の方向に対して、みんなの期待とのギャップのエネルギーが蓄積されて、飛び出す時を待っている。

 チャンスを掴むかどうかは、その人しだい。

 マイナスのエネルギーの時は、危険が見えるので、勇気ある撤退もあるでしょう。

 
 変化を捉えれば、チャンスが見える、危険が見える。
 


 

応援クリック ⇒人気ブログランキングへ

 


 
不動産経営が面白い!!

posted by 不動 at 11:10| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営

2010年01月31日

都市のコンパクト化

 
 不動産の物件を調査するにあたり、都市計画図で市街化区域等の確認をすることがあります。良い物件だと思えば、市街化調整区域であったこともありますので、役所で確認すると、市街化区域の拡大は現在のところ考えていませんと回答がありました。役所が社会基盤にお金を掛ける区域と掛けない区域となります。

 ここで、長島修さんのブログで紹介があった、「不動産の【立地】という概念が変わる」との話が興味深かったので感想を記載します。

 これからは空室も多くなり、都市基盤のコストを軽減する観点から、更に都市をコンパクトにして、効率的に生活できる空間を意図的に造って行く時代となるということです。既にある都市計画を更にインパクトのある計画に見直しがあるかも知れないと思いました。先ほどのブログで紹介している以下のレポートはとても参考になりました。

「人口減少時代の住宅・土地利用・社会資本管理の問題とその解決に向けて(下)」

 このような中で、不動産賃貸業を経営する場合、この流れに沿った方向を見失わないようにしなければなりません。物件は一つ一つ条件が違いますが、国の施策が具体的化してくるので、それに沿った立地になるか注意が必要だと思います。

 今日のテレビで、水道管や橋の老朽化が進んでいるので、メンテナンスの費用をかけて長期に使用できるようする必要性を訴えていました。これからは、社会基盤も住宅も大切に改修しながら使用するもの、廃棄するものを手分けしコンパクトな都市を実現する時代になるということです。

 低炭素時代に向けてと経済活性化を目指して、アメリカでも高速電車の導入が検討されています。日本でも路面電車の復活なんてあるかも知れませんね。田舎もコンパクトにまとめる都市施策が必要なのでしょう。それには、不動産の流動化を推進する仕掛けが必要です。・・・国の施策に合わない場合は税金が高く、整合する場合は安くなるとか。

 物件の手分けも、あらゆる角度で行われる時代に入り始めています。
 頑張りましょう。

応援クリック ⇒人気ブログランキングへ

 


 
不動産経営が面白い!!

posted by 不動 at 16:16| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営

2010年01月14日

twitterの可能性

 twitterを始めました。


  ありがとうございます。⇒人気ブログランキング

 
 まずやってみてと考え、始めて6日目ですが、結構面白い。

 いろいろな方のつぶやきが、また面白いし、勉強になることも多い。

 言葉の力にもなるし、世の中に与える影響力はすごいと感じました。

 国を動かすような力に、なるかも知れません。

 まずは簡単なつぶやきから、チャレンジを。

 ------------------->私のtwitter
 
 
初めての方は------------>ついなび
 
 
 

応援クリック ⇒人気ブログランキングへ

 


 
不動産経営が面白い!!


 

posted by 不動 at 00:23| Comment(0) | TrackBack(0) | その他

2010年01月01日

2010年 謹賀新年

新年明けまして、おめでとうございます。
 


  ありがとうございます。⇒人気ブログランキング

 
 
          IMG_2788.JPG
 
 今年の干支はトラですね。干支のトラの特徴は「決断力と才知」だそうです。

 やあ〜気持ちも引き締まります。

 決断力と才知を磨いて、不景気をぶっ飛ばして不動産経営に取り組みましょう。
 
 

応援クリック ⇒人気ブログランキングへ

 


 
不動産経営が面白い!!

 
posted by 不動 at 15:02| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営

2009年12月30日

2009年の反省と感謝

 
今年は、比較的静かに行動した年でした。
 


  ありがとうございます。⇒人気ブログランキング


 
 新規物件では、上期に大分振り回されてやや疲れ気味、下期は別の取り組みをしましたが芽がでませんでした。
 
 しかしながら、満室経営を目指して取り組みました。稼動率の結果は95.8%でした。確認してみると、まあいいかなという感じです。


 今回のお正月は満室で迎えたかったのですが、12月中旬の退去がありましたので、残念ながら達成出来ませんでした。入居者が新居でお正月を迎えたのだから、おめでたいと思えばいいのでしょうね。
 
 今年も、どうもありがとう。
 
 

 応援クリック ⇒人気ブログランキングへ

 


 
不動産経営が面白い!!

posted by 不動 at 23:45| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営
不動産投資の収益物件 不動産投資の健美家