2012年02月12日

引越しシーズン


 引越しシーズンです。

 景気も良くないのか、空く予定は確実になっているが、入居の予定は未定です。

 大家の宿命ですが、いろいろ手を尽くしても、どうなるか毎回心配です。

 アパマン経営に比べ、レンタル収納スペースの場合は、なかなか満室にならないが、一旦入ると長期に使っていただける場合が多いようです。

 安定した経営が可能で、水まわりもないので修繕費も掛からない。

 いろいろなパターンで長期安定させることが、大切だと思います。
 



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posted by 不動 at 21:34| Comment(1) | TrackBack(0) | 空室対策

2009年10月30日

空室出たら楽しい速攻のリフォーム


 
  入居者さんが、家を建てて転居しました。おめでとうございます。


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ここで、リフォームをイメージして速攻で行いました。


蛇口の撤去。
       IMG_2759.JPG
 
コーキングのやり直し
 
       IMG_2761.JPG
 
シングルハンドルの蛇口の設置
 
       IMG_2762.JPG
 
コーキングの養生を撤去して完成

        IMG_2763.JPG
 
まあまあかな。


扉の取っ手が壊れているので撤去してました。

また、板のイメージが暗いのでチェンジ。
 
       IMG_2765.JPG
 
 
       IMG_2766.JPG
 
カッティングシートを購入して貼り付けた
 
       IMG_2768.JPG
 
取っ手も少しお洒落な物に取替え
 
       IMG_2767.JPG
 
まあ、いい感じかな。

この他にも


・TVドアホンの設置
・スイッチプレート交換
・カーテンレールの交換
・網戸の張替え
・窓枠のニス塗り
・シャワーホース取替え
・その他こまごま


今回カッティングシートの貼り付けは初めてでしたがいい感じにできました。大家さんに名人がたくさんいますから参考になりますね。

やり始めると面白いのですが、結構疲れました。


あとは、壁紙と床のクッションフロワーですが、これはプロにお願いしました。




 

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2009年09月21日

空室は大家の怠慢

 
 空室が出て、3ケ月が過ぎようとしていました。
(お客様がいない。景気が悪い。ニュースでも空室率18.7%と高い。)

 
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  ここで、空室についてもう1度考えてみました。


 入居者が決まるのは、

 @内見数×A決定率(概ね20%)


 お客様が入居を決める主な条件は

 ・立地
 ・間取り
 ・家賃
 ・品質

ここで、お客様がインターネットで@内見を決めるのは

 ・立地
 ・間取り
 ・家賃

お部屋の品質は、内見しないと分からないですね。

 ここで、大家が変えられるのは、

 ・間取り
 ・家賃

間取りを変えるのは、内見に大きなインパクトがありますが、投資額が大きいので、要注意。しかし、うまくコストを抑えれば、いい結果が出ます。

以前3DK→2LDKの間取り変更で、瞬発力を発揮し工事完了前に決まりました。
(価格も約10万円以下)
しかし、投資対効果で難しい判断です。

したがって、大家が容易に変えられるのは

 ・家賃

ここで更に、内見はお客様が決めるのか?

お客様は、希望して来店するが、案内するは営業マンです。

営業マンが内見を決めるのは

 ・会社が得する物件、自分が得する物件
  (管理物件、仲介手数料や広告料の大きい物件)

ここで、大家が決めることが出来るのは、

・広告料(謝礼も含む)

したがって、大家がコントロールできる@内見数を増やすのは

・家賃
・広告料

A決定率は品質の関連するが、これは当然なので通常のレベルを必ず行う。


 今回、内見が少ないことが分かっていたので、家賃を少し安く、広告料をプラスし、再度募集することとしました。

 すると、広告したその日に、内見あり、即申し込み、翌日審査OK、2週間後の入居となりました。(お客様はいます。その部屋に来ないだけです。)

 これで、満室となりました。


 反省の一言

    「空室は大家の怠慢」 ちょっと厳しいかな
 
 
  

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2009年06月22日

空室ゼロの「プレミアム物件」を作り出す

 空室ゼロの「プレミアム物件」を作り出す賃貸経営術の西村哲さんのセミナーに参加しました。


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 リフォームのコストを抑えながら、入居者に暮らし方を提案することにより、プレミアム物件を作り出すものです。


 殺風景なお部屋に少しのアレンジを加えるだけで、とても暮らしたくなるお部屋になる事例をたくさんお話していただきました。な〜るほど。オンリーワン物件。
 
  新しい暮らし方の提案  なんですね

 お金を掛けた大規模リフォームでは、賃貸経営は成り立たない。そんな悩みがある人は参考になると思います。


            
 
 

 西村哲さんの会社のHPはこちらです。


 不動産の事をいろいろ考えるの楽しいなあ。


 
  

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posted by 不動 at 21:14| Comment(0) | TrackBack(0) | 空室対策

2009年05月19日

2LDKへの間取り変更で即満室

 5月の上旬に3DKの部屋が空きました。
 
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 3DKはあまり人気がないと不動産業者から聞いていましたので、2LDKに間取り変更すると宣言して、募集しました。

 2LDK改修工事は、あと2日後に終わる予定でしたが、その前に申し込みが入って審査もOKで決まってしまいました。家賃も以前と同じに抑えて、最低限の工事としましたが空いてから2週間で決まりました。空室期間が短いのは嬉しいですね。

 なんとなく、改修後はすぐ決まりそうな感じがしていました。3DKのままだと厳しかったと思います。

 その地域のお客様が、望んでいる仕様と価格で提供できれば、早く決まるんだと思いました。

 過去には仕様や品質をお客様が望んでいる以上にして価格を高くして、入居者がなかなか決まらなかったことがありました。リフォームはとても楽しいので、ついお金を掛け過ぎてしまいます。


 お客様の望んでいる価格で、「仕様と品質」がその地域で頭一ついやハナ一つ出ればそれでOKだということを再確認しました。
 
 

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posted by 不動 at 00:02| Comment(2) | TrackBack(5) | 空室対策

2009年02月23日

やっと満室


一部屋が昨年から空いて、いろいろやりましたが決まらず苦戦しました。
 
本日、やっと入居者が決定し満室になりました。ほっとしました。
 
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長期の空室は避けたいので、お願いした不動産屋さんに募集のお礼に訪問し、お客様のお断りの理由を直接聞いてきます。
 
 それから、作戦を考えます。
 
 大家の思い込みで、慌てていろいろ行うと怪我のもと。
 


m(_ _)m

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posted by 不動 at 21:28| Comment(0) | TrackBack(1) | 空室対策

2009年01月20日

空室を考える

 
 大家にとって空室は、必ずある問題だ。
 

  
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空室対策の本も多い。

基本的には、大家のやる気の有り無しで、結果大きく違うことは間違いないだろう。
 
 今までの経験から綺麗にすれば概ね決まると思ったが、入居者が決まらない。

なぜか?

まずは、清掃でこれは当然です。

 そしていろいろなテクニックがある。

◆スリッパ、現地の鍵、POP、USPの認識とPR

◆設備の充実(エアコン、TVドアホン、ブロードバンドサービス)

◆セキュリティーの確保

●マイソクの書き方、HPの作成、IT広告

●営業支店や営業マンの意識付け&オープンな広告
(訪問、広告料、謝礼等)

 しかし・・・・・

 大家の勝ってな思いで、バージョンアップしても、無駄なこともあるようだ。

その地域やその部屋にあった

・入居者の需要の層(入居者のターゲットの明確化)
・価格(家賃、敷金、礼金)と期待する品質


を想定し企画しなければ非効率な経営となってしまう。

大家にとっても入居者にとっても不幸になってしまう。

もっと、お客様の声に耳を傾け、大家に遠慮気味な営業マンの本音を聞いて出直します。


m(_ _)m

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posted by 不動 at 21:48| Comment(2) | TrackBack(4) | 空室対策

2008年11月24日

話を聞く空室対策

 
 空室は、賃貸経営では必ず繰り返し来る。
 
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そして満室に向かって、行動する。
 
いろいろな満室経営の本も参考になるが、最後は気合を入れて大家が行動を起こさないと難しい。
 
営業マンが、この大家のために案内するぞと気合が通じる時が、大切のように思います。
 
いろいろこちらが話している時、逆に営業マンからいろいろな苦労話を聞くことが出来ました。
 
 「う〜ん、それは大変でしたね。そんなこと私には出来ません。すごいなあ〜○○さん。・・・・」
 
 営業マンや管理会社の社員からいろいろ教えてもらって、大家との信頼関係が出来るのは一石二鳥です。
 


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posted by 不動 at 22:06| Comment(2) | TrackBack(0) | 空室対策

2008年09月08日

一般媒介での賃貸募集

 区分所有で一般媒介で募集をお願いしましたが、業者毎に違いがあるので、まとめてみました。


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 インターネットや家賃保証での募集方法の違いです。
         自社HP Yahoo athome  Homes 家賃保証
@ア○マンショップ○    ×    ×     ×    ○
Aエイ○ル     ○    ×    ×     ×    ○
B中○ビル管理  ○    ○    ○     ○  ×:注)
Cレッ○ス大興   ○    ○    ○     ○    ○

 注)自社管理物件は有り
 
 どれも埼玉の一地区の駅前店舗での内容ですので、全てかどうか解りません。
 どの会社も対応や自社HPのアップ内容は、結構いい感じでした。
@ア○マンショップとAエイ○ルの業者は、自社の集客力があるのか、他の募集媒体を使っていないようです。
しかし、問い合わせなどはありますので、集客力はあるのでしょう。
B中○ビル管理は、家賃保証の仕掛けがないのが残念ですね。管理(家賃の5%)をお願いすれば可能です。
Cレッ○ス大興は、全て○でした。いいですね。
 
結果は、どうなるでしょうか?楽しみですね。


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posted by 不動 at 23:37| Comment(4) | TrackBack(0) | 空室対策

2008年08月25日

アクセントクロス

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 一部屋空いたので、少し遊んでみました。

クロスの一面を変えて、部屋のイメージを変えてみました。

真っ白な壁紙だけでは、つまらないですね。

洗面の一面を虹色に、風呂上りも楽しくで快適に。
 
       DVC00003.JPG
 
洋間も少し変化を与えました。
 
何かホテル風になったような感じです。
 
 
       DVC00006.JPG
 
空室が出るのも、楽しいぞう〜。
 

PS.
先日は、
コタローさん、MI6さんと懇親会で盛り上がりましたね。その時、お話したアクセントクロスです。
 


m(_ _)m

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posted by 不動 at 00:02| Comment(2) | TrackBack(0) | 空室対策

2008年06月17日

入居者の決まるパターン

 4月と5月に退去が出ました。更に6月に退去の予告がありました。これでは、3部屋空いてしまうなあ、と心配していました。

 しかしながら、クロス改修と新規設備(エアコン・TVインターホン・自動止水ニップル)の設置、POP、部屋の飾りつけ(テーブルとイス、お花、アメの設置)など行いました。

 また、専任で管理会社に募集依頼してありますが、いくつかの不動産屋に営業に行きました。顔を出すのが営業かな。


 その後1-2週間経ったところで、管理会社から決まりましたの連絡がありました。更におまけがあって、退去の予定の入居者の方から、退去取り消しとの連絡がありました。あっという間の空室でした。何かいいことが続きすぎかなあと、思いながらボーとしてしまいました。わーい(嬉しい顔)

  さて翌日は、募集をお願いした不動産屋に、電話やメールで連絡しました。以前入居者を紹介してくれた不動産屋さんに、「お願いした部屋は、2つとも決まりました。私もびっくりですが、またお願いします。」と連絡しました。「それはおめでとうございます。また空きましたらお願いします。」なんて言われました。
  
 不動産屋さんともコミが図れてきたような感じがします。早く決めないと、すぐに決まりやすい部屋だなあ、なんて思ってくれるとうれしいな。手(チョキ)


 

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posted by 不動 at 00:34| Comment(4) | TrackBack(0) | 空室対策

2008年06月11日

クロスの張替えも選んで楽しく

 空いた部屋のクロスの張替えがあるので、柄の指定をしてみました。

 今までは、白のワンパターンの感じのものでした。管理会社に確認すると、価格は同じで、選択可能とのことでした。当然ですが。

 早速サンゲツのクロスをHPがから探しました。デジタルブック(Javaがインストールされていること)の中から探して、指定の番号を書き留めます。結構楽しめます。専従者である妻にも一仕事として、選定してもらいました。女性の感性は大切です。リビング、洋室、洗面、和室、天井など選びました。トイレは少し冒険で楽しい絵柄です。クロスの仕入れも大変かなと思いながら。

 でもあっという間に工事し出来上がりました。結構満足の結果でした。これは、やった方が得で、楽しい。お部屋も一ランク上がった感じで入居者も喜ぶでしょう。

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posted by 不動 at 22:01| Comment(2) | TrackBack(0) | 空室対策

2008年03月15日

営業マンとの会話


 今回の入居者を決めてくれた営業マンにお礼をして、入居者の決定の理由を聞きました。価格や場所は当然ですが、部屋が綺麗であったとこと、更にいろいろPOPや住まいの飾り付けなども決め手となったとのことでした。


          IMG_1243.JPG



 POPや新生活のスタートアッププレゼント、テーブルや椅子を置いて、生活のイメージできるようにしてありました。営業マンからは新築ではありますが、このへんでは見たことありませんとのことでした。努力の甲斐があったということです。次に、空室が出たらたらどんな風にしようかなと楽しみになりました。でも空室はない方が楽ですが。。。

 

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2008年03月12日

入居者決定の御礼も大切

 今日、入居申し込みのお客様の審査が通ったと管理会社から連絡がありました。
これで、入居が確定し満室となりました。ありがとうございます。


 直接入居を決めてくれた不動産会社の営業マンには、御礼(気持ち+α)に行きます。
募集の依頼をした別の不動産会社にも決まった事を連絡します。


 特に連絡しなくても大丈夫ですが、後フォローが大切です。


 電話連絡でも「次は頑張ります!!」なんて嬉しいことを言ってくれます。



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2008年03月09日

空室を満室にする営業

 空室に申し込みが入りました。審査が通れば、満室になります。これで約2ケ月の空室期間になりますが、これは仕方ないレベルと思います。

 今回は、自分で回った不動産屋さんからの紹介で申し込みがありました。やはり、マンションの管理会社から以外のルートもいくつか確保しておくのが大切だと思いました。  何度か連絡を取っていると、物件の大家の顔が思い浮かぶらしく、営業マンもやる気が出るように思います。

 営業マンの方のお話によると、部屋を探しに来たお客様の話を聞くと、私のマンションの部屋がピッタリだと思い浮かんだそうです。手(チョキ)


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 現在の管理会社にも、客付けしてくれた不動産会社との関係を継続して良好にしていただけるように、一押ししておこうと思います。次回の募集もありますからね。晴れ


 不動産経営は、人間くさくて面白いですね。


 

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2008年02月02日

入居者から見たお部屋選びのポイント(ステップ3)

 もう2月に入りました。今月が入居者の多い月だと思います。ここで入居者から見たお部屋選びのポント3です。雑誌や新聞で設備の優先順位などの出ていますが、それとは違う視点です。


 内容は、入居者から見たお部屋選びのポイント(ステップ2)の中で記載したことに加えて、入居者の方はどんな方かを考えることです。


 独身の男子でも20代〜30代前半、30代後半〜40代前半、40代後半〜などの希望する部屋は違います。


 なぜか、若い人程、明るい色のフォローリングを良いと感じています。中年以降のオジサンは、やや木目の落ち着いたイメージです。これは、センスとは、別のものです。


 全て、マーケティングになるのですが、入居者の好みを把握することが大切です。これは、その年代の人に聞いてみるか、最近のデザインナーにお願いするか、最近の新築物件の見学なども参考となると思います。


 こんなことめんどくさいと思う方は、

2月3日大家塾板橋校 空室対策3連弾!

に参加して勉強するのもいいと思います。

専業主婦が年収1億円のカリスマ大家さんに変わる方法の鈴木のり子さんも講演するようです。

私も風邪の調子良ければ、参加します。

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2008年01月24日

入居者から見たお部屋選びのポイント(ステップ2)

 入居者から見たお部屋選びのポイントのステップ2です。


 お客様がドア開くと、お部屋の状況を想像し始めます。
まずここで、玄関の入り口にスリッパがない部屋がほとんどではないでしょうか。
 お客様を招待している部屋とは言えませんね。勝手に見ろよ!という感じ。

案内の方も足が冷たくて、もう次の物件に行きたそうです。


 部屋の中に入ると、まず30秒位ざーと見ます。だいたいここで、入居対象の部屋にするか否か決まると思います。大事なことは、入居者が住むイメージが湧くかということだと思います。どこにテレビを置いて、どこに寝る等。

 これが、一瞬で決まらない物件は、住む人も悩みますので、これで終わりです。


あとは、設備や清掃の程度の気の使い方があります。ここは、浦田健さんの本などに良く記載されていますので、ここまでとします。


 結局、大家がお客さまをお迎えする部屋にしているか否か、という点が大きいことだと思います。


さあ、次はステップ3です。もうないでしょうと思うでしょうが。


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2008年01月22日

入居者から見たお部屋選びのポイント(ステップ1)

 しばらく、ご無沙汰でした。いろいろ多忙で少し無理したことで、風邪をひいたようです。微熱があり体がだるい。やはり、体が資本ですね。


 

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 いろいろありますが、こつこつはじめます。


入居者から見た、お部屋選びのポイントが三つあると思います。実際に案内を受けて感じました。お客様が、その部屋を検討の対象とするか否かが決定されます。


今日は、ステップ1(車を降りてから部屋の入り口まで)
 管理会社に案内されて、物件まで行きます。車を降りて歩いて、その建物に向かいます。
当然ですが、お客様は、途中の環境(音、臭い、清潔度)を感じています。


・建物の入り口まで
空き缶やペットボトルが、転がっている。不要の自転車が見受けられる。草が伸び放題。たばこの吸殻があちらこちらに。


・入り口から部屋まで
郵便受けにチラシが散らかっている。掲示板が統一性なし。


・部屋のドアの前
廊下に傘が転がっている。ゴミが散らかっている。ドアの郵便受けが一杯にチラシ等が入れてある。
だれも、見ていないで、ほったらかしにしてある部屋に見える。


→どれもお部屋を選択するうえでのマイナスポイントです。挽回するのは大変です。


これを、改善すれば、第一ステップは、合格点でしょう。

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2007年12月17日

空室対策完全マニュアル

 昨日、空室対策のセミナーにいってきました。いままでの対策と違い、一歩大家に考えさせる内容でした。
 このセミナーは、「
第2回実践!金持ち大家塾板橋校」です。第二期(2年目)更に思考力やレベルアップにいいと思います。内容は図解を入れて、アドバイザーの頭の中を開いて見せてくれました。
 その後の飲み会が、大家のコミニケーションでいいですね。面白い新情報が飛び交います。


 空室といえば、浦田健さんが本を出しました。
12月18日から20日までにアマゾンで購入するとプレゼントがあるようですので、このチャンスにどうぞ。



http://www.forestpub.co.jp/amazon/ooya/
 


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2007年11月27日

空室対策セミナー

 CFネッツの空室対策セミナーに参加しました。4部構成でもりだくさんな内容でした。(in関内)

第一部
 お薦め収益物件運用術(安斎さん)
 リフォームのお金の掛け方  V=I/R が基本(価値=実収入/利回り) 詳細の説明は、省略です。ごめんなさい。
 I=V/R(電流=電圧/抵抗)ではありません。
 リフォームのソリューション事例。10万円で生まれ変わる。

第二部
 クマさんのテナントリテンション(入居者の保持)
 永く住んでいただくことの重要さ。豊富な経験を踏まえたノウハウ集。「不動産は見た目が大切」など。
誠実な人柄と面白い会話が最高でした。

第三部
 ウイークリーマンスリーの技術を活用した空室対策(溝上さん)
月極倶楽部のアプローチ方法。外国人の入居をコミニュケーション広場を演出して実現している事例など、なーるほど。焼きそば美味しそう。(意味不明?)

第四部
 CFネッツ流テナント誘致と空室対策(倉橋代表
 外国の賃貸住宅の事例を示して、お客様はサービスを求めている。お金を持っていても、住宅を買わず、サービスを買っている。ホテル風住宅に住むような感覚なのでしょう。目指すステージが違いますね。清掃の大切さも訴えていました。


 私のマンションのお客さまに、まだまだサービスが足りないような気がしてきました。年末何かできることを考えましょう。


 帰り道に、台湾の足つぼマッサージがあったので、30分3000円の看板に引かれて入ってしまいました。結構気持ちよくて、いつもと違う感覚でスッキリした感じになり、またはまりそうです。

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2007年09月17日

空室解消

 空室解消のため、やることはいくつもある。

 まず、空室を無くしたいという思いが強いことが大切だと思います。

 そのために何をするか。これは、浦田健さんの本やいろいろなセミナーでも話されています。

 具体的なことを、行動するか否かで結果が違います。

 自分の思いを強く持ち行動していると、他人も協力してくれて成功(満室)に繋がると思います。私の場合、結局不動産屋さんが気を入れて結果を出してくれました。





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2007年09月02日

リフォームで空室解消

 空室を改善する方法として、決まらない根本原因を究明して、それに対応するリフォームを実施する。不動産投資と経営を考えてリフォーム内容を選定する。

 私の場合、1Rの空き理由が、洗濯機置き場がないことだと分かったので、直ぐにリフォームしました。冷蔵庫置き場を洗濯機置き場に変更する工事です。プロは上手く作るものだと思いました。冷蔵庫はどこでも置けますからね。

 工事が完了した翌日、入居者が決定しその翌日から入居しました。

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