2013年02月09日

入居者からの声に応えられました。

お掃除をお願いしている会社の方から、メール報告がありました。

入居者の方が、「マンションのドアが、開け放しになってるので、必ず閉めるように注意書きをして欲しい。」と言っていたとのことでした。

エントランスのドアが一旦大きく開けると開いたままになるので、埃が入り易い状況でした。

注意書きをしても、全員が閉めるのは難しいと思い、ドアが90度開いたところで止まることなく、閉まる方法はないかと考えました。

ドアクロザーというものがありますが、そのようなものは付いていません。

よく調べてみると、フロアヒンジというもので制御していることが分かりました。

こんなものが、見えないところで活躍していることに感心しました。

専門業者に調べてもらったところ、必ず閉まる形のフロアヒンジに交換するのが良いとのことでした。

早速お願いして交換しました。

新旧の状況 かなり痛んでいました。

新旧.jpg


設置後

FH設置.jpg

完了

終了.jpg


設置後に様子を確認したところ、いい感じで閉まるようになっていまいた。

たまたま、入居者の方に会ったところ、ドアの件を言っていました。

私が、「必ず閉まるように直しましたよ。」と話すと。

その様子を確認して、嬉しそうにして何度も感謝していただきました。

入居者とお掃除の方と大家の連携がうまく出来て、本当に良かったと思った瞬間でした。



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2012年05月27日

アブラムシ退治の決定版

 梅の木の新芽にアブラムシがたくさんついて、困っていました。

 薬品を散布しましたが、あまりいい感じで駆除できませんでした。

 いろいろ調べてみると、牛乳や石鹸水の散布する方法があることを知りました。

 油と石鹸水は、いいと思い早速行なってみました。

 アブラムシが枝にびっしりついています。

     (before)
P5270206.JPG


アイロン用の噴霧器に、水を入れて、台所にある食器洗い用の洗剤を少し(シュッとひとおし分)いれて、完成です。

それをアブラムシにめがけてシューと吹きかました。

P5270210.JPG

白っぽかったアブラムシが、赤くなりました。

アブラムシが水でなく石鹸水なので、呼吸するところに石鹸水が入り窒息するようです。

    (after)
P5270207.JPG

そして、少し時間がたつとぽろぽろと落ちてきます。

以外と簡単で、お金も掛からないし、安全です。

どうぞ、みなさんも試してください。

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2011年07月31日

アナログ放送が見られる???


 既に地デジ化になっていて、パソコンのテレビチューナも不要となったので処分を考えていました。

 我が家は既に地デジ化は完了していましたが、今回アンテナ設置からフレッツTVに変更をしました。


 先日、工事が完了しました。良かったことがいくつかあります。


 1、屋根のアンテナやBSアンテナが不要となりスッキリ。

 2、台風や、アンテナのサビなどで屋根が傷むことがない。

 3、全ての部屋で、地デジ、BS、CSが見られます。

   (今までは、BSが見られるのは1部屋だけでした。他の部屋に分配する工事を行なっていなかった。今回の工事で全部屋に分配工事を行ないました。)

 基本工事費:19800円
 ブースター設置工事:12000円
      合計31800円(税別)

  毎月650円(税別)

 4、アナログ放送が、まだ見られる。???

 アナログ放送は、東北のいくつかの県で2015年まで継続して見られると聞いていましたが、フレッツTVではほぼ日本全域で可能だそうです。


 これは、フレッツテレビの画像を提供しているオプティキャストのサービスの一つです。

 という訳で、パソコンのアナログチューナ君は、2015年3月31日?まで活躍できることとなりました。

 

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2011年05月08日

ミニリフォーム


募集中の物件で、簡単なリフォームを行なった。

before
P5070028.JPG





after
P5070035.JPG


4箇所で作業時間は20分、費用は約800円。

ミニリフォームで無理せず楽しく気分スッキリ。


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2011年03月06日

壁に穴を開けないBSアンテナの取り付け

 BSアンテナの取り付けたいが、家の壁に穴を開けるのは避けたい。

 BSアンテナを取り付けたいが、屋根にアンテナをつけたくない。

 いろいろ探してみると、いいものがありました。

  FLC5F-Pという商品「すき間用接続ケーブル」サッシのすき間から接続できる。
マスプロ電工のい製品だが、八木アンテナも同様の製品がある。
FLC5F-P.jpg

  ベランダにBSアンテナを取り付けて、この商品で窓のサッシのすき間からケーブルを通すことが出来る。
   
            

 これでやってみましたが、以外と簡単に接続できました。
 マンションのベランダから入れるのはこれが簡単でしょう。

 エアコンの穴もOKだが、穴がエアコンの真後ろだと大変です。

 現在の配線を活用するのが一番ですが、工事が大変です。とりあえずという方にお薦めです。


      flc5.jpg

 押して開くサッシ窓だともっと簡単です。


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2010年10月19日

外壁塗装の相見積もり結果

 
 外壁塗装を予定しているので、いくつかの業者に見積もりを取った。
全て地元の実績のある主に下請けの業者4社に見積もりを依頼しました。

その方法は、何種類かの簡単な仕様等を決めて依頼しました。

1、当然ですが、下塗り・中塗り・上塗りの三回塗りであること。
2、塗装の種類別の価格を出すこと。
3、塗れるところは全て塗ること。
4、相見積もりで比較すること。

 その後、業者さんの仕事のやり方について個別に伺いました。

いろいろと調べるなかで、勉強になることもありました。
縁切り用のタスペーサの有効性
縁切りの作業の有効性が良く分かります。


 最終的な価格の提示を受けてみると、価格は想定以上の差が出ました。
結果は事前に期待していた業者が一番高かったのです。
仕事はしっかりやると思いますが、非常に高い価格です。
宣伝の上手い業者でした。)


 また、塗装の種類別に価格はウレタン<シリコン<フッ素系となりますが、この差が大きいのです。

 塗料の差で50〜60万円の差がある業者から10万円程度の業者がありました。
どのように考えても、手間は同じで、塗料の価格差だけなら5〜15万円程度の差が妥当だと思います。いい塗料を使いたいお客からは、高くしても受注できると考えているのでしょうか。

 当然、塗料による価格差の少ない業者にしましたが、その業者が一番価格も安く、説明も納得のいくものでした。

 今回、屋根+外壁での価格差は最大で約1.8倍の差がでました。驚きです。相見積もりは遠慮せず取るべきですね。

 

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2010年07月25日

暑さを楽にする断熱塗装

 
 毎日暑い日が続きます。

まさにヒートアイランドというのが相応しい暑さです。

今回外壁塗装を行うにあたり、断熱塗装となる塗料があるのを知りました。

ロケットの先端に使われているそうです。

我が家でも試してみようと考えています。

それは、ガイナという塗装液で特殊セラミックで耐熱・防音などに効果があります。

株式会社日進産業とう会社の製品です。

電話で確認すると普通の塗料より若干高い程度で、セラミック塗膜です。非常に耐久力が長く、一般環境下で15〜20年が目安だそうで、お徳だと思います。

内壁や小さな屋上などは、自分で塗ってもいいかも知れません。

暑さ対策の参考になれば幸いです。


 

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2010年07月24日

外壁塗装の業者選定は

 
 今度、自宅の外壁塗装を行う予定です。

 数社に見積もりを依頼する行う予定です。
 業者の選定は、以下のとおりです。

1、塗装専門業者であること。

メーカや大手工務店等でなく、直接下請け業者へ発注する。

 

2、地元の塗装業者であること。工事後の保証期間と保証内容が明確であること。

地元に地盤を置いている業者は信頼ができることと、今後のサポートも容易である。

 

3、塗装業の許可認可の取得の確認

  @塗装工事業・・・国土交通大臣許可と知事許可。

A塗装技能士・・・厚生労働大臣認定と知事認定。


 4、重ね塗り下塗り、中塗り、上塗りの3回塗りであること。


 毎日暑いので、なんとかしたいと思っていたところ、塗るだけで耐熱の塗料がありました。

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2008年10月21日

雨漏り

 
 どうも、自宅の北側の窓の下の壁紙のところが少し盛り上がっているので、壁を壊して調べてみると

  ・・・・・雨漏りでした。


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 一度調べて、壁のシーリングをし打ち直したのですが、やっぱりおかしい。

壁紙を剥がして調べてみると、窓の下の部分から、少し雨漏りがありました。

すぐ、建設会社で直していただくことにしました。10年性能保証の家ですので、保証の期間内での修繕は無料で行ってもらえます。手(チョキ)

怪しい時はしっかり調べてもらいましょう。

少しづつ漏れると解り難いですね。完璧に治してもらいます。


 アパート・マンションの屋上も少し漏れていると、大変な影響を受けそうな気がします。大丈夫と安心していると、大きな費用がかさむことになるかも知れません。


早めにやることにしよう!!


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2008年09月06日

誰も居なくてもで野外で募集


 
 駐車場に空きがあることから、募集ののぼり旗の設置とポスティングを行いました

 
 ありがとうございます。⇒人気ブログランキング


  いや正確には管理会社の方に行ってもらいました。(なんだ自分では何もしてないんじゃん?)
 
 私は、
インフォパックという募集チラシを入れるケースを購入して取り付けました。簡単に出来ていますが、丈夫で効率的だと思います。
 
                IMG_1410.JPG
 
 効果の程はわかりませんが、お客さまが知らなければ始まりませんから、いいと思います。
 
これは、
大家塾の大友先生にから教えていただきました。ありがとうございました。


m(_ _)m

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posted by 不動 at 18:50| Comment(4) | TrackBack(0) | 維持管理

2008年09月04日

玄関マット


ありがとうございます。⇒人気ブログランキング


 マンションの清掃の件で、業者と話していたらアドバイスを受けました。

ビルの中に足に付いた小石や土を入れないように、マットを敷いた方がいいとのことです。

ビルの中が綺麗に保てるそうです。

あまり気にしていませんでしたが、街を歩いてみると、あちらにもこちらにも設置してあります。
写真は、あるコンビニの前のマットです。効果があるからやっているのでしょうね。

        DVC00017.JPG

早速、購入してマンションにも設置しました。

どうかな?

KBFは???・・・・・・自己満かな?

m(_ _)m


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2008年07月30日

エレベータの改修

 マンションのエレベータの改修をする時期が来ている。保守点検では異常がないので、いつやるかが悩みどころです。POG契約なので、通常の保守の消耗品は保守会社が行います。部品の交換は個別に見積もりを行い検討する必要があります。

 3階建てのマンションでエレベータがあるのことは、入居者確保には良い条件であるが、それなりに経費もかかります。

 保守会社と相談したところ、すぐ困る訳ではないが、まずはロープと電源装置は取替えた方がいいとのことでした。安全第一なので、今年の改修予定に入れようと考えています。

 建物&設備は、環境や経過年数により修繕か設備更改が必要です。

 どう乗り切るか、会社でも仕事として当たり前にやっていますが、自分のマンションのこととなるとを、いろいろ考えて自由に決められるので楽しいですね。


 

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posted by 不動 at 21:06| Comment(4) | TrackBack(0) | 維持管理

2008年05月01日

知ってると便利な維持管理


  ドアがバタンと閉まってうるさいとか、風の強い日に手を挟みそうになる場合があります。
  こんなとき、ドアクローザーというものが付いているか扉を確認すると良い。
横のネジを締めたり、緩めたりすることで、閉まるスピードを調整できます。
知っていれば簡単なことですが、知らないとつまらないストレスが溜まります。


IMG_1363.JPG
 
参考となるHP
http://www.r-produce.com/sub4.htm
http://www.ne.jp/asahi/tomo/hp/anna/myhome/door.htm
 
 
先日のブログにも書きましたが、自動止水ニップルも知っていると便利なものです。

洗濯機の蛇口に取り付けると直接ホースを繋げることが出来て、はずすと自動で水が止まります。
今回取り付けててみましたが、それほど難しくなくできました。
1680円の部品でした。
 
IMG_1361.JPG
 
  知っていると簡単なことで、安全を担保できるものが身近にたくさんあります。
専門家の方は当たり前でも、サラリーマン大家は初めてのことも多いですね。

いろいろ勉強になって、楽しい
 

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posted by 不動 at 11:52| Comment(4) | TrackBack(0) | 維持管理

2008年04月29日

女性の目線

 入居者からの要望を聞いている中で、特に女性の目線に考えさせられることが多い。

 お金を掛けることではないけれど、気になるところになっているようです。

・お風呂のフタを取り替えたい。
--------->前の人の使用感がある。---->取替え(数千円)

・洗面の栓を取り替えてほしい。(言われないと気がつかない)
--------->古いものは、清潔感がない。----->取替え(数百円)

・洗濯機のホースの接続が上手くできない。
(女性では難しいかも、最近男性でも不得意な人も多いようです。)
----->不得意な工事---->ニップル取り付け(2-4千円)

・浴室に異臭。
------->クリーニング時のカビ取りの塩素の臭い------->水洗いと換気(アドバイスのみ)
or
--------->臭い止めのトラップが利かない-------->修理、高圧洗浄(1−1.8万円)

他にもありますがが、水場のところで気がつくところが多いようです。
男性だと、機能を満足していれば、それほど気がつかないところですが要注意です。


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2008年04月24日

スパッと入居者決定


 1Rの部屋のクリーニングが終わって、まもなく入居者が確定しすぐ入居しました。
(クリーニングから実際のい入居まで2週間程度)

 部屋の一部を改修した程度で、新しい不動産屋さんが法人のお客さまを見つけてくれました。

実際に入居する人が見てきて、気に入ってくれたようです。4つの部屋を見た中で一番綺麗だったそうです。普通にやっているだけですが、嬉しいですね。わーい(嬉しい顔)

 決まったポイントは


 1)新たな不動産屋さんへの営業と、その後フォロー。営業マンだんだんその気になります。

 2)部屋を綺麗にすること。古臭さを無くすこと。(電気コンロ⇒IHコンロ、SWプレートの取替え)

  それから、クリーニングを行っているとき、たまたま行きました。女性の方が作業していたので、クローゼットやシューズボックスの中、部屋の外の電球やドアの周り等、いくつか綺麗にするようにお願いしました。これも良かったかもしれません。部屋の外は、言わなければ、きっとやらなかったでしょう。

うるさい大家になってしましたかな?


これで、全て満室です。


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2008年04月13日

水びたしの部屋!何が?

  管理会社から、賃貸の部屋が水びたしになったと連絡がありました。何があったのか聞いてみると。

 最上階の部屋の洗濯機の水道の蛇口が外れて水漏れがあったとのことでした。蛇口をネジ止めして洗濯機のホースを繋げるところです。しっかり取り付けていないと、使用している間に緩んで漏れる場合があるようです。下の階の部屋まで濡れてしまったようです。入居者もびっくりで、困惑して大変だったようです。
  
 こんな時のために、自動止水のニップルというものがあります。

 これなら、こんなことは避けられるようです。今回のお部屋の方には、管理会社に連絡してすぐ付けてもらうこととしました。安心して眠れないでしょうから。今後は、空いた部屋には付けて行こうと思います。


 そういえば、「ホームセンタ200%活用術」で最近の人は、洗濯機の蛇口の取り付けの出来ない人も多いので、付けておいた方がいいとNSX松田さんが説明していました。これは本当に実感しました。

 また、今回の急な部屋の修繕で費用がかさむと思ったら・・・・・・
 
 入居者の保険で出来ると管理会社から連絡がありました。手(チョキ)

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2008年04月12日

空室での楽しいリフォーム

 急に1Rの入居者が退去することとなった。電話連絡が直接あったので、「どうも永い間ありがとうございました。」とお礼を言ったら、電話の向こうで、「いや、どうも」なんて、恐縮しているような感じで話してくれました。家庭の事情のようなので、仕方のないことです。

 丁度、やりたいと思っていた改造があったので、即実行した。電気コンロだったので、IHクッキングヒータへの変更です。まずは、古い電気コンロを撤去します。これは、意外と簡単でした。でもここからが、大変なことになってしまいました。
 
before
IMG_1347.JPG
 
 
 撤去した後のステンレスの穴の大きさが、IHコンロに合わないのです。でも、これは想定済みでステンレスのカッタを準備して、万全の体制で臨みましたが。ふらふら

  なんだこれは、厚みがあって切れない、頑張ったけれど血圧が上がるばかりでダメでした。諦めも肝心と思い、緊急に町の便利屋さんに電話しました。「もしもし・・IHが・・で、・・・切れないのでお願いします。」相手もあまり意味が分からない様子ですが、翌日に来てくれることに。私は、新品のIHコンロを置いて帰宅しました。

  その後、便利屋さんから設置が完了できたとの電話がありました。「あれは普通にはできませんよ。こちらは、いろいろ道具がありますからできました。」なかなか親切な感じで好印象でした。

 さーて工事費は、6300円でした。撤去は自分で行いましたが、結構お得な価格。これなら最初から頼めばよかったなあと思いました。
 
after
F1.jpg

ナショナル IHクッキングヒーター KZ-11B(機能充実タイプ)

(21,920円で購入)
 

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2008年03月07日

イタズラ小僧

 今までのマンションの維持管理の中で、何度か質の悪いイタズラがあった。

まず、共用部などへの落書きや設備等の破損がある。共用部なので、大家かマンション管理組合で対応するが、犯人がわからないので、対応策が難しい。警察に連絡して、パトロールの強化を行ってもらうこともありました。。大家としては、まず回復処理をして環境整備で対処するが、割り切れない気持ちである。ここにも書けないことも多いのですが、本当に迷惑なことです。

 かなり悪意の犯行と思って調べてみると、子供のイタズラだった場合もある。どちらにしても困るのだが、こんな時はイタズラ小僧でほっとします。

 お客様に迷惑をかけないぞ。ネバーギブアップ!!

 

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2008年01月06日

管理会社へ新年の挨拶&大家の簡単リフォーム

 今日は管理会社に、お菓子を持って新年のご挨拶にいきました。本年もどうぞよろしくお願い致します。二人三脚でこれからもやっていかなくてなりませんからね。手(チョキ)

 店長さんと、しばらくお話ししました。


 1月から空いた部屋の対応。ブロック塀に、勝手に張ってある、「カードでお金」「車でお金」の看板の撤去のお願いなど。この件はあっけなく、「こちらで撤去します。」の一言。いちいち連絡しても、拉致があかないのでしょう。勝ってに張れば、勝ってに取る。ふ〜ん。 近くを車で走って気をつけて見ると、あちらこちらに同様な看板が張ってありました。これは。以前多かった公衆電話のピンクチラシと同じかな。


  そして、空室の募集チラシを見せてもらったら、部屋の図面の左右が逆になっていました。いやいやこんなこともありますね。お話してすぐ直していただくことになりました。


 その後、マンションの現場をチェックして、比較的綺麗な状態でしたので、大家にも出来る簡単リフォームを実施しました。


 beforeIMG_1197.JPG 

  afterIMG_1198.JPG


   2DKでコンセントとスイッチ関連で17箇所の交換しました。


 


 beforeIMG_1206.JPG 

  afterIMG_1207.JPG


 ワンハンドルのシャワーノズルタイプに変更。今回2回目なので、結構簡単に完了。
 あと電球をいくつか取り替えて完了です。全部で約2万円でした。なかなか楽しいですね。あとはクリーニングとエアコンの設置。これは専門家に、お願いします。


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posted by 不動 at 22:44| Comment(6) | TrackBack(0) | 維持管理

2008年01月01日

新春早々に空室の調査に行ってみると。

2008年 新年あけまして、おめでとうございます。


       IMG_1149.JPG


                         元旦


家族とお雑煮を食べた後、マンションの空き室の調査に行きました。


入居者が昨年の12月31日に退去となったためです。


 元旦ですがお酒も飲まずに車に乗って、現場の部屋の鍵を開けてみると、玄関には靴が二足ありまだ部屋の中は荷物がある気配。慌てて、ドアの鍵を閉めました。なんだこれは??入居者は、今年もまだ滞在していました。

 
 折角現場の状況を見て、修繕の計画など立てようと思ってところだったのでがっくり。外からベランダを見てみると、洗濯物が干してあります。仕方なく、今度は玄関のベルをピーンポーン、もう一度ピーンポーンでも反応がありません。留守のようです。困りますね、転居時期が変更になったなら連絡をしてくれれば、今日は家でゆっくりしていたですが。。。お正月で、管理会社の立会いが別途確認することなっていたので、こんなことが起きるのですね。


 管理会社はお休みでしたが、店長さんに連絡して、その後の対応をお願いしました。


 何でも、自分の目で確認しないと、何か違うことが起きますね。


 更に問題発見、ブロック塀の外側に、知らないうちに、「カードでお金」「車でお金」の看板が数枚張られていました。なんだこれ??あまり印象良くないので、取るように話そうと思います。それとも、看板の商売の可能性があるということか。?


 またまた、マンション経営で今年もいろいろ面白い事が出来そうです。


 本年もどうぞよろしくお願い致します。


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2007年10月04日

アパート・マンションの維持管理

 久しぶりに理事長をしている一棟マンションの点検に行きました。管理会社で通常の管理はお願いしているので、問題はないと思いましたが。

 ところが、夕方には自動で点灯するはずの灯りが四箇所消えていました。昼間の点検では気がつかないのでしょう。

 また、夏に草取りを頼んで安心していたところが、また草が70〜80センチに伸びていました。今後は費用を考えて、コンクリート化等の対応も必要でしょう。いろいろアイデアが出て楽しいですね。

 また、管理会社が掃除を依頼している方(おばさん)が、いつも丁寧にゴミの整理等行っているが、見受けられてほっとしています。今度会ったらお礼をいいたいと思います。

 やはり、不動産の維持管理は現場を見て、即対処することが大切です。

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2007年08月10日

自分の賃貸物件を見ることが大切

 自分の購入した賃貸物件を時々見ることは、重要です。
 気候や時間によっても、建物のイメージが違っていたり、通行するひとも違います。普段気が付かないことが見えることがあります。

★着眼点は2つ

◆1、入居者がそれなりに快適でいられる状態か。

入居者から見ると、常に維持管理されていると感じるだけでも安心していただけると思います。たまに、季節の花なども置くなどして変化をつけると入居者も新鮮な気持ちになります。

 基本的なところでは、日頃の清掃や自転車の不法放置など排除するなど、気を緩めることなく行うことです。

 また、マンションで良くある最低の維持管理は以下のような事があります。自分で行なうか、管理会社や清掃会社にお願いする方法で良いと思います。

・不法放置自転車の整理と廃棄
・共用部や前面道路面の清掃、蛍光灯の取替え
・植木類の剪定

 自転車は使用者を明確にするため、シールを張ってもらったり、有料にするのも一案だと思います。

 以外と見過ごしがちですが、安全面も確認が必要です。建物にあるもので外れて落ちそうな物がないか。
(最近では台風で看板が落ちて人が怪我したり、不幸にも亡くなったしています。)

子供や車が通るのに視界が悪いところはないか。

 賃貸募集中の旗が、道路の視界をさえぎっている。
(よく見えるところに置きたいのは分かりますが。)

 また、植木が伸びて曲がり角で見通しが悪いなど、気が付きにくいですが、危ないがだれも手をださない場合があります。自分の物件の災いは避けたいものです。保険があっても使わない方が幸せでいいのです。


◆2、対象の土地・建物に付加価値を付けて収益を上げられるところはないか。

 これは、賃貸物件によって違います。一般的なところは、自動販売機の設置。看板の設置。コインランドリーの設置。携帯等のアンテナの設置などがあります。これ以外にもその土地に応じた何かないかなあと考えてみます。

 時々現地確認したり管理会社の方とお話すると、思わぬ情報が入ったりしますので是非行ないたいことです。

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