2017年01月01日

2017年は、新世界。

新年明けましておめでとうございます。

 

大変久しぶりの投稿です。

先日、久しぶりに大家の勉強会と懇親会に行きましたところ。

お会いした方からは、

「ご存命でしたか。」

と言われてしまいました。

「はい、元気です。」

家族のことや、物件の売却と購入などで忙しく過ごしており、余裕がありませんでした。

2016年の事業の振り返り

・マンション1棟を売却しました。
  (約10年保有で利益確保)

・事務所1棟を購入しました。
  (貸事務所ですが、一部自己使用予定)

・コインランドリーを開店しました。
  (徐々に顧客が増えています。)

・レンタルオフィスを開店しました。

・区分マンションを売却しました。


不動産は、高い時に売って、安い時(運用益の上がる時)に買う。

少し、身軽になった感じです。投資効率を上げて行きたいところです。

いろいろな方にお世話になって進められました。

自分で何でもやるのは、スピードが遅い。その道のプロの力を借りて進めるのが、効率的だと実感しています。


2017年に向かって

・新規事業の貸事務所とコインランドリーとレンタルオフィスの安定化

・既存の太陽光・レンタル収納スペースの維持

・サラリーマンの卒業

・新規事業の整理・開拓


現在は、サラリーマン継続中ですが、2017年3月末で退社です。

何か、いろいろ考えると夜も眠れないくらい、わくわくしています。

身近な夢でなく、もう一つ先の夢をしっかり見ないといけないと反省しています。

今年も、どうぞよろしくお願い致します。


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posted by 不動 at 12:03| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営

2011年10月30日

アパート経営フェスタ2011


 アパート経営フェスタ2011に行ってきました。

 年々規模が大きくなって、世代の幅も広く、大家さん良いコミニケーシュン出来る、イベントになりました。

 まず、大前研一さんの基調講演で、福島の原発について政府に報告を行なった話がありました。

 その内容は、youtubeに公開されています。

「福島第一原子力発電所事故から何を学ぶか」

 資料もついて、かなり詳しく説明されています。是非一度みると良いと思います。

 このような、社会的基盤を打ち壊したことは、しっかりとした原因究明が必要です。

 このほかも、日本経済のデフォルトや金利の動向、資産課税の話がありました。

 女性投資家の沢田登美子さんのお話は、視点が面白かった。

 お金の節約の話のなかで、お金の節約よりも時間の節約を考え、いかに楽を出来るかを考えるとの話があって面白いと思いました。

 ソプラノ大家さんの歌声も聴ければ良かったなあ。

 また、若手の宮本さんは、大家のチーム力で売買等に威力を発揮している点や竹内さんのYahooオークションで購入するより競売の方がしっかりしていて信頼できるなんていう発言は、意外性があり面白かった。

 NSX松田さんは、ご結婚おめでとうございます。

 85万円の一棟アパートなんてあるのですね。びっくりしました。

 みなさんお疲れさまでした。




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posted by 不動 at 15:01| Comment(2) | TrackBack(1) | 不動産経営

2011年08月28日

満室経営に赤信号

 景気の低迷、人口の減少、家賃の下落、滞納の増加、空室率の増加など暗い話しが多いなか、アパートマンションがあちらにもこちらにも新築されています。

 地主さんとハウスメーカで組んでの相続税対策です。

 目的が賃貸経営でなく相続税対策で、借入金を増やしたいのだから勝負になりませんね。

 ハウスメーカの建築なので、それなりに綺麗に仕上がっています。10年くらいは、いい感じでいけるのでしょうか。

 古い物件は、個性のあるサービスと価格で、喜んでいただかないと厳しい経営になります。

 これからの不動産経営は、

 1、社会的に期待される高齢者用の住宅

 2、住宅や子育てし易い住宅

 3、勤労者にとって立地の良い住宅

 4、趣味や余暇が楽しめる住宅

 など、メリットが見える住宅でないと価格のみの消耗戦になってしまうでしょう。

 もう一つの考え方が

 海外への投資、円高を利用して、アジアへの住宅への投資。

 そしてもう一つは、隙間産業ではありますが、レンタル収納サービスの事業。

 需要は、立地ポイントを間違えなければ、あると思います。

 レンタル収納は、満室になるまでが時間がかかります。

 私の場合、約1年と数ヶ月かかりましたが、1度入ると出入りも少なく、修繕も少ないので、経営が安定します。

 場所によっては、過当競争になっているので、注意が必要です。

 いくつかを組み合わせながら、ハイブリットで安定した不動産経営を目指します。
 

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posted by 不動 at 20:07| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営

2011年05月22日

「申し込みがありました。」


 「申し込みがありました。」との不動産会社から入居申し込みの連絡があった。

 物件の近くのターミナル駅の不動産会社からの連絡で、初めてのお付き合いとなる。担当者は、私に事前に電話を入れて、部屋の情報を確認して、準備良く案内してくれたようだ。綺麗にした部屋が空いているのは、不安で辛いものだ。ありがとうございます。

 新しい入居者は、7月に転勤があるようで、職場の近くを探していたようだ。
 気に入ってもらって良かった。

 震災の影響で、人事を凍結した企業も多いようだ。
 6月には、株主総会も多く、全体的に停滞していた人事も動きだすのだろう。

 人が動けばお金も動く、不動産も動くし景気も動く。


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posted by 不動 at 00:26| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営

2010年12月31日

2010年最後の日


2010年も最後となりました。

 今年は、サラリーマンとしては大きな出来事がありました。
長年勤めた会社をい退職し、別の会社に再就職して新たな会社での再出発です。
新しい職場でも、なんとか状況もわかりやっと落ち着いて仕事が出来る状況になりました。

 また、大家業では会社を設立して、新たな一歩を踏み出したところです。
なんとか黒字経営が出来る見通しが立ってきました。
個人事業主と会社経営者とサラリーマンの3つの立場をもつことになります。
これから、いろいろな展開ができるので楽しみです。

 大家業も、業者など関係するところと信頼関係が構築出来ると、いろいろな条件が緩和されたり、融通が利いたりして、地味なところで良い結果を出した年でした。

 そして、もう一つ嬉しいことは、今年は初めて満室でお正月を迎えることが出来ることです。最近では初めてのことです。毎年、突然の退去等で大変でしたが、今年は安心してお正月が迎えられます。

 健康で、年末を迎えられたことを感謝して、来年を迎えたいと思います。

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posted by 不動 at 23:11| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営

2010年11月29日

マンションの点検


 久しぶりにマンションの点検に行きました。
現在満室なので、共通部だけの点検です。
天気が良かったので、各部屋のベランダに洗濯物がたくさん干してありました。なんとなくほっとする光景です。

 12月には、エレベータの補修を行う予定です。
以前メンテナンスの方といろいろお話していたら、いろいろ悩みを聞きました。
保守する方は、工事費で利益を上げるより、安心して保守できるのなら利益を圧縮しても部品交換をしてほしいようです。
工事内容を精査して、改修工事を実施することとしました。


 マンションのゴミを拾いながら点検が終わって、近くの公園にいくと桜の木が紅葉していました。

 道路にたくさんの落ち葉が、彩られとても綺麗でした。

         枯葉.jpg

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posted by 不動 at 22:03| Comment(1) | TrackBack(0) | 不動産経営

2010年09月11日

東京ビジネスサミット2010

 
  先日、東京ビジネスサミット2010に行ってきました。

 中小企業の商談の場ですが、各種のノウハウをもった会社が出展して面白かった。

時間がなかったので、全部は見られなかったが、「食」「環境」「シルバー・健康」「IT・経営支援」「新商品」「FC・代理店」などをテーマとして、展示がされていました。

 大家の目線で見てみると、いくつか興味深いものがありました。

セキュリティー関連のカメラでインターネットにつながないが、メモリ内に撮影したものを自己保持もの。

LEDに関する照明はかなり多くあった。日本人が中国の会社に行ってそちらで製造指導しながら良いものを作っているようです。

HPの安価で作成する会社。主に旅館の広告ですが、内容によっては請け負います。

税理士の税務サービスを売りとした会社。

原理は分からないが文字が光る看板を作る会社。

それから、クロスを貼るのではなく塗る会社。

などなど興味深いものがありました。

電気バイクの会社もありました。乗ってみたくなりましたね。

中小の企業が独自に開発した製品やサービスを売り込む場、それが東京ビジネスサミットでした。

このようなプロと連携できれば、不動産経営や新しいビジネスのチャンスもあるように思います。

東京ビジネスサミット2010
 
 
 

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posted by 不動 at 19:03| Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産経営

2010年08月29日

会社設立

 会社の設立のメリットデメリットが良く言われます。

以前のブログで、会社の設立は損か得かでも取り上げました。
 (2008/3/6)

 いろいろ考えた結果、今年の3月に会社を設立しました。


物件購入時に、慌てて作るのも大変なので、ゆっくり楽しみながらつくりました。

会社設立を考えている人も多いと思うので、参考に。

合同会社も選択可能でしたが、株式会社としました。

合同会社でも同じ法人で設立費用も安いのですが、意外と合同会社の設立は少なく株式会社に変更することも多いと司法書士から聞きました。
私としては、二つ目の会社設立の時は考えてみたいと思います。

設立は司法書士に依頼しましたので、社印等を含めて30万円くらいです。
法人として、この世に誕生です。
設立までは楽しいことも多いです。時間に追われると辛いかも。

1、名前の検討
  これは、いろいろとアイデアがあります。
  私の場合は、ネーミング辞典を使ってあれこれ考えながら決めました。
  石橋さんが作った、ブリジストンみたいな感じです。


2、資本金
  0円からも出来るようですが、100万円か300万円で考えましたが
特に問題もないので、100万円としました。いつでも増資は可能です。


3、出資者
  自分と家族

(同族会社です。できれば第3者も入れた方がいいようですが。難しいし大変です。)

4、取締役の数
  1名


5、事業の目的
 これは不動産の賃貸業を中心にしたことだけとします。


このくらいが決まれば、登記もできますので、簡単です。変更したければ、総会を開いて見直せばいいので、問題ありません。

シンプルなつくりですが、立派な会社です。

 司法書士さんとのお付き合いは、物件を購入する時にお願いする以外ありませんでしたので、参考になる話しも聞けて面白かったです。

つづく

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2010年06月26日

サラリーマン大家の宿命

 
 サラリーマン大家の宿命ですが、異動です。

次の職場は、全く異なる業種の職場です。

しかしながら、いろいろ聞いてみると面白そう。

不動産関連の仕事も少しあります。

会計の経験も生かせそう、燃えてきた〜。

体調を整えて、当面業務に集中します。
 
 

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2010年04月21日

「東海館」&「元祖サラリーマン大家」

 
 伊東の東海館に行ってきました。元祖サラリーマン大家の山田里志さんにお会いしました。


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 東海館は、木造3階建ての温泉旅館で現在は観光・文化施設となっています。


          IMG_2918.JPG
四国の松山の坊ちゃんの湯を思い出します。 
規模はこちらの方が大きい感じです。
          IMG_2921.JPG
レトロな感じで、木のぬくもりがあって優しい感じで迎えてくれます。

          IMG_2920.JPG
いい感じですね。
 

中でも一番気に入ったのがこれ。↓↓
電灯が静かに照らして、窓には船が帆を張っています。

          
          IMG_2919.JPG

   (クリックして大きくして見ると、良くわかります。)


 地元を愛した職人がいたのが分かります。日本らしい、いいところですね。


 



 そして、私も最初に本を読んで、憧れた元祖サラリーマン大家さんと会う時間になりました。

 伊東駅で待ち合わせて、元祖サラリーマン大家の山田里志さんとお昼の食事をしました。茂助さん幹事の大家仲間と一緒に、いろいろと楽しいお話しました。どんな話でも、楽しい気分です。

 伊東は温暖で気候もよく、空気が違うし、時間もゆっくり流れています。

                      


 山田さんは伊東でハッピーリタイヤしながらも、執筆活動や大家業を楽しくされています。


 山田さんのお話を聞いて、それぞれの大家スタイルで自己実現することは、本当に幸せなことだと思いました。また、元気を頂きました。ありがとうございました。


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2010年03月14日

束の間の満室

 
 毎度のことながら、入居者の決定の連絡がありました。


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3月下旬の入居で、満室となりましたが、4月1日から空室があります。束の間の満室です。繰り返しですが、気を抜くと次はだめなんですね。これが不思議です。

  「自分のやる気以上に、相手をやる気にさせることはできない。」

とういうことだそうです。fukushima_BOT
  
またまた、気力を整えて、一歩前へ。 
 

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2010年02月13日

変化を捉えること

 
 変化を捉えることは、歪が見えるのでチャンスがあること。

 世の中の方向に対して、みんなの期待とのギャップのエネルギーが蓄積されて、飛び出す時を待っている。

 チャンスを掴むかどうかは、その人しだい。

 マイナスのエネルギーの時は、危険が見えるので、勇気ある撤退もあるでしょう。

 
 変化を捉えれば、チャンスが見える、危険が見える。
 


 

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2010年01月31日

都市のコンパクト化

 
 不動産の物件を調査するにあたり、都市計画図で市街化区域等の確認をすることがあります。良い物件だと思えば、市街化調整区域であったこともありますので、役所で確認すると、市街化区域の拡大は現在のところ考えていませんと回答がありました。役所が社会基盤にお金を掛ける区域と掛けない区域となります。

 ここで、長島修さんのブログで紹介があった、「不動産の【立地】という概念が変わる」との話が興味深かったので感想を記載します。

 これからは空室も多くなり、都市基盤のコストを軽減する観点から、更に都市をコンパクトにして、効率的に生活できる空間を意図的に造って行く時代となるということです。既にある都市計画を更にインパクトのある計画に見直しがあるかも知れないと思いました。先ほどのブログで紹介している以下のレポートはとても参考になりました。

「人口減少時代の住宅・土地利用・社会資本管理の問題とその解決に向けて(下)」

 このような中で、不動産賃貸業を経営する場合、この流れに沿った方向を見失わないようにしなければなりません。物件は一つ一つ条件が違いますが、国の施策が具体的化してくるので、それに沿った立地になるか注意が必要だと思います。

 今日のテレビで、水道管や橋の老朽化が進んでいるので、メンテナンスの費用をかけて長期に使用できるようする必要性を訴えていました。これからは、社会基盤も住宅も大切に改修しながら使用するもの、廃棄するものを手分けしコンパクトな都市を実現する時代になるということです。

 低炭素時代に向けてと経済活性化を目指して、アメリカでも高速電車の導入が検討されています。日本でも路面電車の復活なんてあるかも知れませんね。田舎もコンパクトにまとめる都市施策が必要なのでしょう。それには、不動産の流動化を推進する仕掛けが必要です。・・・国の施策に合わない場合は税金が高く、整合する場合は安くなるとか。

 物件の手分けも、あらゆる角度で行われる時代に入り始めています。
 頑張りましょう。

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2010年01月01日

2010年 謹賀新年

新年明けまして、おめでとうございます。
 


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          IMG_2788.JPG
 
 今年の干支はトラですね。干支のトラの特徴は「決断力と才知」だそうです。

 やあ〜気持ちも引き締まります。

 決断力と才知を磨いて、不景気をぶっ飛ばして不動産経営に取り組みましょう。
 
 

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posted by 不動 at 15:02| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営

2009年12月30日

2009年の反省と感謝

 
今年は、比較的静かに行動した年でした。
 


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 新規物件では、上期に大分振り回されてやや疲れ気味、下期は別の取り組みをしましたが芽がでませんでした。
 
 しかしながら、満室経営を目指して取り組みました。稼動率の結果は95.8%でした。確認してみると、まあいいかなという感じです。


 今回のお正月は満室で迎えたかったのですが、12月中旬の退去がありましたので、残念ながら達成出来ませんでした。入居者が新居でお正月を迎えたのだから、おめでたいと思えばいいのでしょうね。
 
 今年も、どうもありがとう。
 
 

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2009年11月04日

嬉しい3日で入居者決定

 
  先日、募集した部屋の入居者が決まりました。


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 セルフリフォームを行って、10月31日クリーニング11月1日が実質の募集開始でした。

11月3日に都内に出かけていたら、募集会社から携帯に入居者決定のうれしい電話がありました。3日で決まるとは思っていなかったのでとても嬉しい誤算です。2週間待って案内がなかったら、家賃の見直しをしようと考えていたところでした。

 空室が出ると、いつ決まるかと不安なことも多いものです。「空室は大家の怠慢」と思い、努力した成果が出たのかなと思います。フェスタに参加したのも良かったのかな。これで満室。今年のお正月は満室状態でゆっくり過ごしたいです。

 早く決まった主要因は

・マンションの清掃
・部屋の品質確保
・不動産会社へのメールでコンタクト
・ADのプラス
・少しの幸運

でしょうか。
普通よりほんの少しいい感じにしたくらいで、家賃は同じでした。

もう、会社では年末調整の準備です。早いですね。頑張りましょう。


 

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posted by 不動 at 22:14| Comment(3) | TrackBack(0) | 不動産経営

2009年11月03日

アパート経営フェスタ2009

アパート経営フェスタ2009(10月31日)に行ってきました。


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 今年は、ワタミの渡邉会長の基調講演を中心として、パネルデスカッションが行われました。

たくさんの人が、内容の報告していますので、感想を中心に記載します。

 まず、パネルデスカッションで、面白かったところをいくつか。

・藤澤雅義さんの家賃を6.?%下げて募集している。-----まさに今に合わせた行動を会社として実践している。納得。

・浦田健さんが、2015年に向けて幅広い入居者を募集する等の見識の高い説明に対して------うっちゃんが、「眠くなりました。」との素直な一言が、ちょっと面白かった。--拍手

・西山さんの気合は、まさにそのとおり。いいと思います。経営の軸の件はそれぞれ良く考える必要がありますね。−−納得

・北野さんの席の両隣に沢さん、北田さん、対面に今田さん、赤井さん。美女を野獣が囲んでいる-----北野さんがちょっとかわいそうな感じ。
RC派(今田&沢)VS木造派(赤井&北田)のバトルは、これからの戦略に非常に参考となり、もう少し聞きたいところでした。----------今後もいいテーマになると思います。拍手

・NSX松田さんのお金をかけない、ワンポイント修繕はいいと思いました。確かにクリーニングが終わってもスッキリしていないところです。---------拍手

 今田さんもますます怪しくなって、また、それぞれの人柄も出たお話で、楽しく過ごせました。ありがとうございました。

次に渡邉会長の基調講演について

お話はいろいろと盛りだくさんでしたが、一言でいうと、かっこいいなあ、爽やかで熱くてかっこいい。

ここで思い出したのが、米沢藩の藩主であった 上杉鷹山の有名な言葉

これは、とても好きな言葉です。ゆっくり読んでください。


   働き       一両


   考え       五両


   知恵借り    十両


   コツ借り   五十両


   ひらめき    百両


   人知り    三百両


   歴史に学ぶ 五百両


   見切り      千両


   無欲       万両 


事業に通じる、良いヒントがあるように思います。

ここで、無欲 万両とありますが、ここが難しいところです。

自分のためでなく、人のために、もっと何か大きな意味もあるかも知れませんが。


 渡邉会長の行動は、「無欲 万両」に域に入り込んでいると思いました。


そういう意味では、アパート経営フェスタ2009の開催も、それを支援した行動となります。

そして、これに係った人や出席した人も、その素晴らしい行動をしたことになります。


主催のコテツさん&けーちゃんをはじめ関係者に感謝。


          感謝。


 

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posted by 不動 at 19:59| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営

2009年08月05日

賃貸住宅フェア2009in東京


 今年は、残念ながら都合がつかず、行けません。
 
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 昨年の展示の様子や、セミナーをイメージしながら、行った気分になっています。

 

m(_ _)m

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posted by 不動 at 23:05| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営

2009年03月17日

ファイナンシャルIQ

  金持ち父さんのファイナンシャルIQという本を読みました。


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サラリーマンの心に、グサリとささる言葉があちらにもこちらにも。

 ・貧乏な人のお金の問題の処理の仕方--->お金の問題を増やすばかり->悪い借金が増える。

 ・中流の人のお金の問題の処理の仕方--->学校や仕事場で優秀だと思っている。優秀であれば、お金の問題を出し抜けると思っている。しかし、安全を考えて自分で働き続ける選択をする。

 ・金持ちのお金の問題の処理の仕方--->ファイナンシャルインテリジェンスを高めて問題解決に挑戦する。(それがこの本に書かれている。)

このシリーズは、何度も同じことを繰り返し、切り口を変えて教えてますね。

 ステップアップできるように、

不動産経営の夢を見ながら、計画して、行動し、習慣化する。

不動産経営を楽しみながら、計画して、行動し、習慣化する。



頭の奥から、心の底から、チェンジが必要だと思います。難しいですね。


 


m(_ _)m

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2009年01月22日

空室を考える(その2)

 
  空室について、歯切れよく記載している本がある。
 
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 中村一晴さんの「儲かる不動産投資のゼッタイの法則」
 
 
           
 
 
  大家が空室を無くすのに遠慮は要らない。

  と書いてないが、そういうことだ。
 
 
m(_ _)m

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2009年01月19日

全国どこでもアパート経営

 
  既に、読んでいる方も多いと思いますが、投資家けーちゃんのです。
 


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読みやすく、参考になる考え方やすぐ使えるノウハウがあります。
別に遠隔地に物件をもっていない場合でも十分参考になります。

 
 
             
 
 また、amazon購入での音声ファイルのプレゼントもあります。

沢さんとの対談ですが、お二人の人間性がほのぼのとでていて、味のあるものでした。
当然ここでしか聞けないノウハウもありますよ。
 
 先日、勉強会でお会いしましたので、サインして頂きました。
 
 
 
        IMG_1487.JPG
 
 ありがとうございました。
 
 
 


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2009年01月02日

商売繁盛の大家の初詣

 
 今日は、商売繁盛の神田明神に初詣に行きました。


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        IMG_1481.JPG
 
  大家さん数名で不動産経営の商売繁盛などのお願いをしました。
 
 商売繁盛の熊手とお守りを買って無事終了。
 
 これで、良い年になるでしょう。
 
  しかしながら、「人事を尽くして天命を待つ」という言葉もあります。
 
 しっかり、人事尽くして頑張りましょう!!
 
 
  さてこの後は、秋葉原方面で新年会です。
 
新年会から参加メンバも加えて5人の大家が集合しました。
 
家庭から隔離されたメンバ?ですが話題は多くエンドレスです。
 
お酒に酔っていい気持ち。
 
ふらふらしながら帰りました。
 
茂助さん大丈夫でしたか?


 


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2009年01月01日

謹賀新年

 
新年明けましておめでとうございます。
 


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           DVC00004.JPG
 
 今年は、飲みます、買います、学びます。
 
よろしくお願い致します。
 


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2008年12月29日

ピンチ&チャンス

 不動産経営は面白い。
 


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 日々起こることや聞くことが、人間くさい事も多くて楽しい。大変だけれど面白い。
 
 人間の生きる基盤の衣食住の住を担っている。快適住宅をサービスしてお客様に喜んでいただける。自宅ではあまり掃除もしないが、賃貸している物件ではゴミも拾うし、拭き掃除もする。壊れたところはすぐ直す。
 
 今年は、金融危機で不動産価値の下落、リプラスや不動産関連会社の倒産など、不動産業としては来年もしばらくピンチでもありチャンスでもあります。
 
 以前「ピンチだ、チャンスだ、ありがとう!」という言葉を聞いたことがあります。
 
 今年は物件を取得出来なかったが、この言葉を胸に来年も一歩一歩大好きな不動産で頑張りたい。
 
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2008年11月06日

キティちゃん電報

 
キティちゃん電報、とてもかわいいですね。
 


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家族やお友達への祝いに最適でしょう。
 
不動産経営でも、入居者のちょっとしたプレゼントに使えると思います

 
          IMG_1461.JPG
 
 
インターネットで申し込めば簡単です。
 


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2008年11月02日

開発で人の流れに変化


 大規模な開発が埼玉県南の東部で行われている。
 
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 新線や新駅が出来て、大規模なマンションやショッピングセンタが次々出来ている。外環の高速道路の近くで都心にも近く交通の便が良い地域だ。
 
 つくばエクスプレスの開通やJR武蔵野線では越谷レイクタウン駅が新設されている。そこにイオンが出来ている。三郷地区にも新三郷駅が新設、イケアやららぽーとが出来る予定である。
 
 イケアは、11月19日に開店で、家具や小物類が多くあり、大家業にも参考になるものが多い。開店したら行ってみようと思う。

 

             DVC00028.JPG
 
 ここで、近くの駅のショッピングセンタ等に影響が出始めている。人の流れが変わり、お客様の数が減り始めているのだ。更に次々と建つマンション。本当に、これらの住居にみんな入居するのだろうか?
 
 人口が減り、正規社員から人材派遣社員への流れで世帯あたりの収入は減る。この逆の流れにならなければ、尻つぼみである。
 
 不動産投資の仕方も注意しないと、ただの箱と空間を抱えることになりかねない。将来需要も含め見極めて行こう。
 


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posted by 不動 at 11:20| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営

2008年10月05日

アパート経営フェスタに参加して

 昨日、ハッピー&リッチ アパート経営フェスタに参加しました。チャリティーイベントなので、社会貢献としても良い企画だと思います。


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 内容については、あかちゃんのブログに良く記載されているので、それを参考にしてください。(手抜き?)
 
 感想としては、4組のトークだけで、会場が盛り上がるのはすごいと思います。歌も劇もある訳ではありません。それぞれ、時間が足りない感じで終わった状況でした。対談コーディネータの坂上さんコテツさん北野さんの進め方も大変良かったと思います。みなさんお疲れさまでした。
 
 全体で何人の参加でしょうか?会場は一杯でしたが。中でも印象に残ったのが、今田さんが参加している方の部屋の持ち数を挙手で確認していました。
 
 ・まだない方  1-2%
 ・10部屋以下 10-15%
 ・50部屋以下 60-70%
 ・100部屋以下 10-15%
 ・100部屋超  1-2%程度
 
私の席からのイメージですが、そうかなあという感じですね。
 
 ここで、一番多い50部屋以下のメンバは平均25部屋とすると、借り入れが1億〜2億円程度になると思います。ここを超えるのが大変で、融資の壁と空室の壁にを超えようとしていると思います。
これは、今回のフェスタの中にもありましたが、気合と勉強で超えていかなければなりません。私も含め頑張って行きましょう。
 
 終了後、12-3人のメンバで近くで懇親会となりました。これも楽しみの一つで、いろいろな経験の情報交換の場となります。気合の入ったkamochanはじめ一緒にお付き合い頂いた方ありがとうございました。


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posted by 不動 at 14:03| Comment(12) | TrackBack(1) | 不動産経営

2008年09月25日

リプラスの破産

 
 9月24日(水)にリプラスが破産手続きの開始を決定をした。
 
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 滞納保証で、安心を売っている会社が破産ではどうにもならない。

 既に、リプラスで契約しているお客様はどうなるか、管理会社に確認したところ、
 現在検討中で別途連絡するとのこと。これからの入居者は、別会社に変更する。

 滞納の多い入居者を持つ大家は、影響が大きくて大変です。 まだ、滞納家賃の振込み先がリプラスとなっているところは、すぐ止めないと戻らなくなる可能性があります。私のところは、管理会社が入居者に入金先変更の文書を出したと連絡がありました。


 最近の事件や社会生活を考えると、安全・安心・信用は、社会の財産だとつくづく思う。壊すのは簡単だが、再構築は大変だ。

 リプラスは破産について、世界的な信用収縮からくる資金繰りの悪化を原因として内容を公表している。私としては、自社運営上の経営責任を自責として明確にしてもらいたいと思う。
 


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posted by 不動 at 17:39| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産経営

2008年09月07日

いい音と不動産経営

 不動産に興味を持ち始める前から、いい音のでる真空管のアンプのステレオにあこがれていました。


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 どうも、真空管のアンプは、すこし鈍くさい形状の感じがあり、オタクぽいイメージがある。それはそれでもいい音がでればいいのだが。自分で作る事も考えたが、やや時間もかかるし音が出ないと困る。

 そんな中で見つけて購入したのが、写真の真空管ステレオ。レトロな感じもいい、お洒落な感じで部屋にも良く合って、満足しています。



 肝心の音の方は、これまた二重マル、この音を聞きていると家族が集まるようになった。気をぬくと家族が自分の部屋に持っていってしましそうである。

 
  
          IMG_1418.JPG 

       
 
 不動産の勉強などしながら、バックで聞く音楽と、香り高いコーヒーを飲むのは最高のひと時だ。不動産はスピードも大切だと思うが、自分に問いただす時間も必要だと思う。


 楽器をたたく人奏でる人がそこに居る臨場感・・・・・・
 

m(_ _)m

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posted by 不動 at 13:31| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産経営

2008年09月03日

不動産賃貸の利益の方程式4

 
 顧客原価を下げる。
 


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 このキーワードはKBF(Key Buying Factor:鍵となる購買要件)です。

供給者(大家)が陥りがちなのが

 ・KBFとなっている部分への過小投資
 ・KBFとなっていない部分への過大投資

この辺で、不動産経営でのキモが見えてくると思います。思い当たりませんか。

したがって

・需要者(入居者)の視点からの賃貸サービスの原価を管理する。
(いらないものを削る。鍵となるものに投資する。)

・供給者(大家)の視点で重要なのは、本当に鍵となる原価要素を管理する。

難しい言い方でごめんなさい。ここは変に解釈を加えると、誤解を招くところです。
いろいろと思いや考えをめぐらせてください。

いいヒントが生まれれば幸いです。


不動産賃貸の利益の方程式シリーズは、今回で一旦終了です。


ありがとうございました。

m(_ _)m


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posted by 不動 at 00:40| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営
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