2008年09月05日

清掃コストの削減の結果

 先日、清掃のコスト削減についての結果の報告です。
 

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 当初25000円/月⇒見直しで10000円/月になりました。▲15000円/月です。

60%減です。目標の50%を少し超えました。
15000円×12ケ月=180000円/年 のコスト削減です。大きいですね。

 一応プロにお願いしますので、こんなものかなと思います。簡易清掃のみであれば、シルバーセンタなどにお願いすれば、4000円/月でも可能だと思います。

 現在は、管理会社の関連の清掃なので、実際に清掃する方とのコミニュケーションはありません。なんとなくかゆいところに手が届かない感じでした。これからは、今まで気付かなかったところも清掃していただけそうです。また、いろいろと経験を生かした提案してくれそうです。

 今回お願いしたのは、マンションの近くの個人経営の方です。メールでやり取りができて、臨機応変な対応も可能なようです。近いので、清掃日以外でも近くを回るときチェックをお願いしましたが、快く受けていただけました。メールが使えるのはサラリーマン大家としてはありがたいですね。マンションの維持管理に強い見方が出来たようです。


m(_ _)m

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posted by 不動 at 00:05| Comment(2) | TrackBack(0) | 収益向上

2008年08月29日

清掃コストの削減


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 清掃のコスト削減について検討中です。

(現状)
管理会社の清掃業者にお願いしています。毎週1回2名で一般清掃を行っています。

 ・毎月の定期報告がありますが、パターン化されていてあまり見る元気もでない資料
 ・家賃相殺で、完成度の判断もなく天引きされている。
 ・価格は、2万5千円/月で、コスト削減したいが、品質は落としたくない。

(目標)
  現状コストの1/2以下&品質確保

(対策案)
 案1、個人で行っている清掃業者に、マンションの清掃の中身や周期等を適切な見積もりの提案をしてもらう。今週末、打ち合わせる予定。

 案2、シルバーセンタに依頼する。
  時給865円だそうです。2時間からなので、1730円で月5回としても8650円
  但し、掃除道具等はこちらで準備。最低の清掃は可能だが、専門的な清掃は難しい。

 案3、入居者の誰かに日頃から、ゴミ拾いや掃き掃除、自転車の整理等行ってもらう。
  おそらく5千円くらいから、可能ではないか。個別に折衝が必要。あまり責任のもてる仕事は期待できないが、維持管理はいいと思う。

 案4、案1〜3を組み合わせる。毎月の支払い等の事務処理が多くなる。

 まずは、案1でメリハリをつけた対応でコスト削減と品質確保ができるプロの仕事に期待してみたい。

 さあどうなるでしょうか。楽しみですね。
 
 


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posted by 不動 at 00:45| Comment(0) | TrackBack(0) | 収益向上

2008年07月05日

駐車場のレベルアップ?

 マンションの駐車場に空きがあります。
 
最近、入居者が車を持たない人が多くなり数台分の空きがあります。

ガソリン代も180円/Lでは考えますね。

 入居者以外にも解放して、駐車場を満車にしたいと思います。

まず、品質を上げる。

 駐車場へ入れるとき、道路との間に段差があります。
     
        before
       kuruma1.jpg

 これを解消しました。
 いろいろな、ものがありましたが、壊れにくく、滑りにくいものにしました。

 ロードアップGです。ゴム製でしっかりしています。

 結構暑い日でしたが、設置工事を頑張りました。

                   after
       kuruma2.jpg

 レベルアップ?が完成です。

  繋ぎはボルトで止めてありますので、動きにくくなっています。

 終わった頃、入居者さんが車で帰ってきたので、声をかけたら、

 「これがあると便利ですよね〜。」

と言ってくれました。

少し疲れも取れたような気分です。

 これから、近くのアパートマンションにポスティンングです。
これは、管理会社がやってくれることになってます。


近くの不動産屋の営業の方と話したら、他の大家さんで駐車場を探している人もいるようです。

需要もありそうで、楽しみです。
 

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posted by 不動 at 23:28| Comment(2) | TrackBack(0) | 収益向上

2007年09月24日

自動販売機の設置結果

 自動販売機を設置したと既に記載しましたが、8月分の結果がでましたので報告します。暑い夏でしたから、期待していました。

 結果は、545本でした。

 収入は、11,128円也

これに電気代がオーナ持ちなので、電気代を4千円とすると約7千円の収入でしょうか。

7千円×12ケ月=8万4千円/年の収入増となる。かも??

マイナスでないので、まずは成功でしょう。

季節も変わりますので、これから暖かいものも用意する必要でしょう。

自動販売機の設置の相談は管理人へどうぞ。

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posted by 不動 at 08:20| Comment(0) | TrackBack(0) | 収益向上

2007年09月11日

エレベータの保守

エレベータの保守費は、FM契約とPOG契約があります。

保守もメーカ系と独立系の保守があります。保守価格もいくつかの保守会社に確認してみると、かなりの差があります。

 安心かつ安価な会社を選択することで、かなりのコスト削減が見込めます。私の場合、同じPOG契約で約50%のコスト削減を実現しました。

 年間だと大きい金額になり不動産経営の収益向上に大きく貢献します。

(参考)

・FM(フルメンテナンス)契約
各部品の点検・給油・調整を行い、故障、劣化した部品の交換、修理をしていきます。

・POG契約
各部品の点検・給油・調整を行います。電球・ヒューズ・リード線などの小消耗品は保守料に含まれていますが、その他の部品の交換、修理は、別料金となります。


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posted by 不動 at 23:50| Comment(0) | TrackBack(0) | 収益向上

2007年08月07日

自動販売機の設置

hannbaiki1.JPG


 収益向上で、良く言われているのが、自動販売機の設置です。
街中に置いてある自動販売機ですが、普段はなんとも気にしていませんが、不動産経営ではどんなものがどんな大きさで置いてあるのか、気になるようになりました。

 私も、設置しようと業者を探して、連絡しました。営業の方がなかなか人柄のいいおじさんで、お会いしてから、現場確認してからすぐ契約しました。



 概ね、設置料と工事費は自動販売機取り扱い業者負担で、電気代がオーナ側負担となります。販売価格は相談により決めて、オーナは、一本あたり20円〜30円程度の収入となります。しかし、電気代も3000円〜5000円/月ですので、150本/月以上売れてからが、本当の利益となります。業者によって条件は少し違うようですが、時間を掛けないでスタートすることとしました。
 
暑い夏ですからこれからですね。人通りが多くて、買い易いところが良いと思います。

 マンション内の空地に設置するのも良いと思います。
 今回設置してみましたが、どの程度の成果がでるか楽しみです。

 業者によると、3ケ月くらいは、場所が認知されにくいので売り上げが最初は、上がりにくいそうです。どうなるでしょうか。

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posted by 不動 at 12:29| Comment(0) | TrackBack(0) | 収益向上
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