2009年05月27日

RC4階建てマンション?

 実践!金持ち大家塾板橋校の木造耐火マンションの見学会に行きました。


  ありがとうございます。⇒人気ブログランキング

 
 RCの4階建てのマンションのように見えますが・・・・・・
 
             DVC00029.jpg
 
これが、サイディングなのです。???
 
ちょっとびっくりですね。結構いい出来でした。
これは鉄骨造でしたが、木造耐火のツーバイフォーで建造できるとのことです。
 狭い土地を有効利用して、容積率一杯にRCよりずっと安くつくれる。
 
株式会社石田組さんです。
 
新築する場合の参考になりました。


 

 応援クリック ⇒人気ブログランキングへ

 


 
不動産経営が面白い!!

 
 
 
 
posted by 不動 at 01:07| Comment(2) | TrackBack(0) | 物件調査

2009年02月07日

物件調査

今日は、物件の現場調査に出かけました。


ありがとうございます。⇒人気ブログランキング

1件目は自分の物件の近くなので、取得できれば巡回に便利です。

屋上の点検に梯子を登って確認。

 


     IMG_1528001.JPG


何かデコボコしてるなあ。


雨漏りはないようですが、専門家に確認してみましょう。

屋上は気持ちいいですね。

いつもはとても怖くて登れないような屋上も多いのですが、楽に登れる梯子があって助かりました。

立地OK,ヒヤリングで客付けOK、建物まあまあ基礎OK、室内それなり、価格??調整中。融資おそらくOK?

そして2件目に確認にいきましたが、ここは、屋上には登れませんでした。

そこの入居者とお話しました。

「ここはどうですか?」

「静かでいいですよ。駅からも近いし。女性の足で10分です。」

「そうですか。車で来たので。。。10分くらいですか。」

 「でも最近掃除がね。」

清掃が頻繁に行われていないようでした。ごみが散らかって風に飛ばされています。管理会社が変更になってから、行われていないのかも知れません。

でも、これはやればOKです。

1階に空室が多く、工夫が必要な感じでした。

価格しだいかな?こちらは当面様子見です。


 


m(_ _)m

応援クリック ⇒人気ブログランキングへ

 


 


不動産経営が面白い!!

posted by 不動 at 21:07| Comment(0) | TrackBack(0) | 物件調査

2009年01月25日

地方物件の調査


 昨日は久々に地方の物件(高速で1時間程度)の調査に行きました。

ありがとうございます。⇒人気ブログランキング

 高速で飛ばすと気持ちいいですね。安全運転ですが。
 
現地で確認した物件は、駅から20分以上離れています。

不動産屋さんに行って、入居の状況等を聞いてみると

「駅からの距離で決める人はほとんどいません。」???

「駐車場があること、出来れば2台置けるといいです。」

なーるほど。

駐車場も1台は無料で置けるパターンでした。
  
 某銀行は駅から遠いと融資不可と言ってましたが、現実の需要は少し違うところもあるようです。
 
2DKのアパートは、建設会社がかなり建てたので、余っているようです。

特に木造2階建ての中古で、2KDはかなり競争力が必要なようです。利回りで慌てて買うと大変なことになるかも知れません。

 いろいろ回って、地元の不動産屋さんの実力と勢力図がイメージできました。


 


m(_ _)m

応援クリック ⇒人気ブログランキングへ

 


 


不動産経営が面白い!!

 
 
posted by 不動 at 19:05| Comment(2) | TrackBack(8) | 物件調査

2008年07月30日

容積率オーバー物件

 物件を調査に行きました。容積率オーバーです。がっちりしたRC物件でしたが、銀行融資が難しい。最近は、コンプライアンスで企業倫理を問われます。違法を支援する銀行という訳にはいかないのでしょう。
 売る側であれば、容積率内にする工事行って再販すればいいのでしょう。例えば地下があれば、地下の閉鎖工事ですが、稼動中のビルは難しいかな。

↓↓ m(_ _)m
人気ブログランキングへ

応援クリックよろしく。
 


不動産経営が面白い!!

 
posted by 不動 at 06:57| Comment(2) | TrackBack(0) | 物件調査

2007年11月19日

不動産投資と街の不動産屋さん

 インターネットで、物件を検索して、いくつかリストアップしました。いつも確認している不動産屋さんの物件ではなかったので、そのホームページに問い合わせの情報を入れて送信しました。

 するとまもなく、夜9時というのに電話ありました。最初は、一所懸命な担当者と思いました。FAXで情報をいただきたいと話ましたが、是非案内したいということとなり、翌日事務所で話をすることとしました。

 翌日、事務所で物件の要望等について聞いていましたが、あまり収益物件については、詳しくないようで、利回り一つ説明するのも大変でした。一般的なマイホーム売買が専門のようで、不動産の仲介手数料を細かく説明していました。

 結局、いくつか物件をみましたが、早くクロージングしたいという感じが先で、不動産投資のお客さまのことを理解して提案するのは、難しいかなという感じでした。

 これなら、言われたことだけ答えてくれる担当の方がありがたいと思いました。大切な時間を無駄にしました。

 やはり、収益物件を保有しているような担当者で、共通の会話ができる人が話しが早いし、こちらの期待していることを察して提案できるのがベストだと思います。

 収益物件専門に扱っている仲介の担当者でも、販売が優先でことを進めようとして、場合によってはお客を脅かすような発言をする人もいます。成果主義なのでしょうが、投資家が間違った判断行わないようにしなければなりません。結局、不動産投資家の自己責任ですから。

 しかし心機一転、また新しい物件との出会いを信じて、あれはどう、これはどうとコツコツと探し続けます。わくわくして楽しいですね。

応援よろしく!  ↓↓ m(_ _)m
人気ブログランキングへ

投資日記のブログ集--->投資日記ステーション


不動産経営が面白い!!
posted by 不動 at 22:07| Comment(2) | TrackBack(0) | 物件調査

2007年09月23日

不動産投資の物件探し

 物件を探すにあたり、不動産屋さんを訪問するのも地域事情を把握するのに、思わぬ情報が入って楽しい。

 ここは、こんなお客がこの位の部屋を借りる場合が多いとか。今度、開発があり業者間で売買されて、表にでない物件が多く価格も高いとか。業者が手を出さない、60平米以下が狙い目だとか。他にもいろいろ現場の面白い話を聞けることが多い。

 しかし、今の時代インターネットで検索するのは、必須の行動である。なかなか売れない物件が出されている場合も多いが、価格が下がれば、お宝不動産だといえる。

 最近ニューリアルした、不動産投資の検索サイトにHOME'S不動産投資ができた。投資家向けのサイトとして作っているのがわかる。物件の検索は当然として、「これからの不動産投資」として、本一冊程度のノウハウをまとめている。物件のシュミレーション機能もあるのは目新しいところ。私としては、HOME'S賃貸相場が分かり易く気に入っている。だだ、全体としてシステムが少し重い気がするので、今後サクサクできることを期待しています。

応援よろしく!  ↓
人気blogランキングへ

不動産経営が面白い!!
posted by 不動 at 14:39| Comment(0) | TrackBack(0) | 物件調査

2007年09月22日

基準地価と不動産経営

 9月20日の新聞に基準地価が発表されていました。

 基準地価とは国土利用計画法に基づき、都道府県が不動産鑑定士の評価をベースに毎年7月1日時点で算定する基準地の価格。

 国土交通省が毎年1月1日時点で調べる公示地価と並び、土地取引価格の指標となります。

 首都圏では、上昇が継続しています。この地域の固定資産税も既に上がっている実態があるので、再確認しただけですが。

 最近の物件を探すにあたり、首都圏では利回りが下がって、地方物件に目が向きがちです。

 私としては、目の届く範囲の物件でと思っており、あまり遠い物件は対象にしておりません。

 物件は、見ていないと思わぬ見落としがあるように思います。
不動産投資として割り切るか、不動産経営を行うかの違いでしょうか。

 物件は、一つ一つ違う歴史と環境を持っています。大まかな地価動向を考慮しつつ、地域の施策と人口動向や環境を細かく調査して、お宝物件を見つけて育てていく方がメリットもある考えています。


応援よろしく!  ↓
人気blogランキングへ

不動産経営は面白い!!
posted by 不動 at 11:41| Comment(0) | TrackBack(0) | 物件調査

2007年08月16日

地価につて

 物件を購入するにあたり、地価を調べる必要があります。
私は、路線価で調べて、土地の前を通る道の価格に平米数を掛けて、土地価格を計算します。

ここで、土地の価格は4種類あります。(これは??)

公示地価--------------------------国土交通省
基準地価(都道府県基準地価格)----都道府県知事
路線価----------------------------国税庁
固定資産税評価額------------------総務省・市町村長

があります。

公示地価は、「一般の土地取引価格に対する指標となること」 「適正な地価の形成に寄与すること」が目的とされています。
不動産鑑定士が二人以上で鑑定して決めています。

 路線価は、公示価格の約80%程度とされています。

詳細は、土地総合ライブラリー(国土交通省)を参考としてください。

 基準地価は、都市計画区域外を調査しているので、公示地価と同じように考えて良いと思います。あまり購入対象はないように思います。

 つまり、

・一般的な取引価格 (公示地価、基準地価)
・税金に使われる価格(路線価、固定資産税評価額)
・公示価格×0.8=路線価

と考えるようにしています。




不動産投資で、アパート・マンション経営が面白い!!

TOPへ
posted by 不動 at 11:25| Comment(0) | TrackBack(0) | 物件調査

2007年08月15日

不動産投資物件の調査

 不動産投資物件の調査にあたり、立地の中で都市計画については確認しておきたい事項です。

 まず、各市町村に都市計画課という部署があるので、そこに行けば都市計画図を販売しています。金額は、500円以下程度で購入できます。内容は、市町村全体の地図に都市計画の内容が記載されています。

 物件の購入は、自分の目で確認することは当然ですが、都市計画でどのように指定されているかチェックすることが必要です。
 一般的に、アパート・マンションを購入するなら

 市街化区域の
 第一種・第二種低層住居専用地域
 第一種・第二種中高層住居専用地域
 第一種・第二住居地域・準住居地域

 多少にぎやかでも、駅近の場合

 近隣商業地域
 商業地域

なども便利さを考慮して、購入対象に検討すると良いと思います。

 準工業地域でも需要の多い場所では、結構アパート・マンションが建っていますが、その付近の工場等への従業員の場合が多く特別な需要がある思います。しかし、工場の需要がなくなれば、空き室となります。住居環境としては、あまり恵まれていなように思います。
 
 その他の工業地域や市街化調整区域などは、アパート・マンションとしては避けたいところです。


 都市計画を漫画で説明している国土交通省のホームページがありますので参考にしてください。

TOPへ 不動産投資でアパート・マンション経営が面白い!!
posted by 不動 at 08:22| Comment(0) | TrackBack(0) | 物件調査

2007年08月12日

需要調査

 不動産投資物件の購入にあたり、土地勘のあるところは細かな情報を持って判断できるのが良いところです。

 しかしながら、これからの需要を大きく左右するは人口の多い所にあるのは間違いありません。

 ここで、参考になるのが国立社会保障・人口問題研究所のホームページ人口の将来動向をいろいろな観点から分析している。
 県単位や市町村単位にその詳細が見られるので参考するのが良いと思います。

 空室率の高くなる可能性のあるとことは○×△

 あなたの購入している物件やこれから購入しようとしているところは、どうんな人口動向でしょう。


アパート・マンション経営が面白い!!
TOPへ
posted by 不動 at 08:33| Comment(0) | TrackBack(0) | 物件調査

2007年08月08日

不動産投資の物件の選択・リッチはリッチ

IMG_0174.JPG 

 不動産の物件の選択は、慎重に行うべきだ。なぜなら、ここで、ほとんどの収益条件が確定してしまうからだ。
まず、収益不動産は立地が命だ。
「立地はRICH(リッチはリッチ)」とは良くいったものだ。

 私も立地が悪くても、建物が立派だとつい惚れてしまうことが多い。すごい立派な建物だから買いだと。これが落とし穴になりかねない。人が入居して初めて成り立つ商売だから。
 

 こういう時、しっかりブレーキをかけてくれるのが私の妻だ。お金の心配はしないのだが、このような危機管理はなぜか鼻が利く。みなさんも近く立派な協力者がいる意見もスピーディに確認しなが、次の一歩をふみだそう。

不動産経営が面白いTOPへ

posted by 不動 at 22:49| Comment(0) | TrackBack(0) | 物件調査
不動産投資の収益物件 不動産投資の健美家