2009年09月21日

空室は大家の怠慢

 
 空室が出て、3ケ月が過ぎようとしていました。
(お客様がいない。景気が悪い。ニュースでも空室率18.7%と高い。)

 
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  ここで、空室についてもう1度考えてみました。


 入居者が決まるのは、

 @内見数×A決定率(概ね20%)


 お客様が入居を決める主な条件は

 ・立地
 ・間取り
 ・家賃
 ・品質

ここで、お客様がインターネットで@内見を決めるのは

 ・立地
 ・間取り
 ・家賃

お部屋の品質は、内見しないと分からないですね。

 ここで、大家が変えられるのは、

 ・間取り
 ・家賃

間取りを変えるのは、内見に大きなインパクトがありますが、投資額が大きいので、要注意。しかし、うまくコストを抑えれば、いい結果が出ます。

以前3DK→2LDKの間取り変更で、瞬発力を発揮し工事完了前に決まりました。
(価格も約10万円以下)
しかし、投資対効果で難しい判断です。

したがって、大家が容易に変えられるのは

 ・家賃

ここで更に、内見はお客様が決めるのか?

お客様は、希望して来店するが、案内するは営業マンです。

営業マンが内見を決めるのは

 ・会社が得する物件、自分が得する物件
  (管理物件、仲介手数料や広告料の大きい物件)

ここで、大家が決めることが出来るのは、

・広告料(謝礼も含む)

したがって、大家がコントロールできる@内見数を増やすのは

・家賃
・広告料

A決定率は品質の関連するが、これは当然なので通常のレベルを必ず行う。


 今回、内見が少ないことが分かっていたので、家賃を少し安く、広告料をプラスし、再度募集することとしました。

 すると、広告したその日に、内見あり、即申し込み、翌日審査OK、2週間後の入居となりました。(お客様はいます。その部屋に来ないだけです。)

 これで、満室となりました。


 反省の一言

    「空室は大家の怠慢」 ちょっと厳しいかな
 
 
  

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posted by 不動 at 21:06| Comment(0) | TrackBack(0) | 空室対策
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