2008年09月25日

リプラスの破産

 
 9月24日(水)にリプラスが破産手続きの開始を決定をした。
 
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 滞納保証で、安心を売っている会社が破産ではどうにもならない。

 既に、リプラスで契約しているお客様はどうなるか、管理会社に確認したところ、
 現在検討中で別途連絡するとのこと。これからの入居者は、別会社に変更する。

 滞納の多い入居者を持つ大家は、影響が大きくて大変です。 まだ、滞納家賃の振込み先がリプラスとなっているところは、すぐ止めないと戻らなくなる可能性があります。私のところは、管理会社が入居者に入金先変更の文書を出したと連絡がありました。


 最近の事件や社会生活を考えると、安全・安心・信用は、社会の財産だとつくづく思う。壊すのは簡単だが、再構築は大変だ。

 リプラスは破産について、世界的な信用収縮からくる資金繰りの悪化を原因として内容を公表している。私としては、自社運営上の経営責任を自責として明確にしてもらいたいと思う。
 


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posted by 不動 at 17:39| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産経営

2008年09月08日

一般媒介での賃貸募集

 区分所有で一般媒介で募集をお願いしましたが、業者毎に違いがあるので、まとめてみました。


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 インターネットや家賃保証での募集方法の違いです。
         自社HP Yahoo athome  Homes 家賃保証
@ア○マンショップ○    ×    ×     ×    ○
Aエイ○ル     ○    ×    ×     ×    ○
B中○ビル管理  ○    ○    ○     ○  ×:注)
Cレッ○ス大興   ○    ○    ○     ○    ○

 注)自社管理物件は有り
 
 どれも埼玉の一地区の駅前店舗での内容ですので、全てかどうか解りません。
 どの会社も対応や自社HPのアップ内容は、結構いい感じでした。
@ア○マンショップとAエイ○ルの業者は、自社の集客力があるのか、他の募集媒体を使っていないようです。
しかし、問い合わせなどはありますので、集客力はあるのでしょう。
B中○ビル管理は、家賃保証の仕掛けがないのが残念ですね。管理(家賃の5%)をお願いすれば可能です。
Cレッ○ス大興は、全て○でした。いいですね。
 
結果は、どうなるでしょうか?楽しみですね。


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posted by 不動 at 23:37| Comment(4) | TrackBack(0) | 空室対策

2008年09月07日

いい音と不動産経営

 不動産に興味を持ち始める前から、いい音のでる真空管のアンプのステレオにあこがれていました。


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 どうも、真空管のアンプは、すこし鈍くさい形状の感じがあり、オタクぽいイメージがある。それはそれでもいい音がでればいいのだが。自分で作る事も考えたが、やや時間もかかるし音が出ないと困る。

 そんな中で見つけて購入したのが、写真の真空管ステレオ。レトロな感じもいい、お洒落な感じで部屋にも良く合って、満足しています。



 肝心の音の方は、これまた二重マル、この音を聞きていると家族が集まるようになった。気をぬくと家族が自分の部屋に持っていってしましそうである。

 
  
          IMG_1418.JPG 

       
 
 不動産の勉強などしながら、バックで聞く音楽と、香り高いコーヒーを飲むのは最高のひと時だ。不動産はスピードも大切だと思うが、自分に問いただす時間も必要だと思う。


 楽器をたたく人奏でる人がそこに居る臨場感・・・・・・
 

m(_ _)m

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posted by 不動 at 13:31| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産経営

2008年09月06日

誰も居なくてもで野外で募集


 
 駐車場に空きがあることから、募集ののぼり旗の設置とポスティングを行いました

 
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  いや正確には管理会社の方に行ってもらいました。(なんだ自分では何もしてないんじゃん?)
 
 私は、
インフォパックという募集チラシを入れるケースを購入して取り付けました。簡単に出来ていますが、丈夫で効率的だと思います。
 
                IMG_1410.JPG
 
 効果の程はわかりませんが、お客さまが知らなければ始まりませんから、いいと思います。
 
これは、
大家塾の大友先生にから教えていただきました。ありがとうございました。


m(_ _)m

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posted by 不動 at 18:50| Comment(4) | TrackBack(0) | 維持管理

2008年09月05日

清掃コストの削減の結果

 先日、清掃のコスト削減についての結果の報告です。
 

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 当初25000円/月⇒見直しで10000円/月になりました。▲15000円/月です。

60%減です。目標の50%を少し超えました。
15000円×12ケ月=180000円/年 のコスト削減です。大きいですね。

 一応プロにお願いしますので、こんなものかなと思います。簡易清掃のみであれば、シルバーセンタなどにお願いすれば、4000円/月でも可能だと思います。

 現在は、管理会社の関連の清掃なので、実際に清掃する方とのコミニュケーションはありません。なんとなくかゆいところに手が届かない感じでした。これからは、今まで気付かなかったところも清掃していただけそうです。また、いろいろと経験を生かした提案してくれそうです。

 今回お願いしたのは、マンションの近くの個人経営の方です。メールでやり取りができて、臨機応変な対応も可能なようです。近いので、清掃日以外でも近くを回るときチェックをお願いしましたが、快く受けていただけました。メールが使えるのはサラリーマン大家としてはありがたいですね。マンションの維持管理に強い見方が出来たようです。


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posted by 不動 at 00:05| Comment(2) | TrackBack(0) | 収益向上

2008年09月04日

玄関マット


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 マンションの清掃の件で、業者と話していたらアドバイスを受けました。

ビルの中に足に付いた小石や土を入れないように、マットを敷いた方がいいとのことです。

ビルの中が綺麗に保てるそうです。

あまり気にしていませんでしたが、街を歩いてみると、あちらにもこちらにも設置してあります。
写真は、あるコンビニの前のマットです。効果があるからやっているのでしょうね。

        DVC00017.JPG

早速、購入してマンションにも設置しました。

どうかな?

KBFは???・・・・・・自己満かな?

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posted by 不動 at 00:15| Comment(0) | TrackBack(0) | 維持管理

2008年09月03日

不動産賃貸の利益の方程式4

 
 顧客原価を下げる。
 


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 このキーワードはKBF(Key Buying Factor:鍵となる購買要件)です。

供給者(大家)が陥りがちなのが

 ・KBFとなっている部分への過小投資
 ・KBFとなっていない部分への過大投資

この辺で、不動産経営でのキモが見えてくると思います。思い当たりませんか。

したがって

・需要者(入居者)の視点からの賃貸サービスの原価を管理する。
(いらないものを削る。鍵となるものに投資する。)

・供給者(大家)の視点で重要なのは、本当に鍵となる原価要素を管理する。

難しい言い方でごめんなさい。ここは変に解釈を加えると、誤解を招くところです。
いろいろと思いや考えをめぐらせてください。

いいヒントが生まれれば幸いです。


不動産賃貸の利益の方程式シリーズは、今回で一旦終了です。


ありがとうございました。

m(_ _)m


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posted by 不動 at 00:40| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営

2008年09月02日

不動産賃貸の利益の方程式3

前回の続きです。

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再度の確認ですが、

利益
=(@1部屋当たりの年間賃貸収入−A1部屋当たり年間仲介手数料や原状回復費用等−B1部屋当たりの年間コスト(不動産取得コスト+維持運用コスト))×C部屋数


のC部屋数は、掛け算になっている。AとBのコントロールが出来てCがあるとすごい力となります。
不動産投資で、物件を増やすことが大きな醍醐味です。なかなか難しいですが。

 本来の「利益の方程式」はCは顧客数ですので、賃貸不動産出来ない違う可能性があります。

 例えばソフトの販売などは、世界中の人がお客様になる可能性があり、とてつもない利益につながります。
 また、ブランド製品は、顧客当たりの原価が低く利益が大きくなります。賃貸不動産もその地域でブランド化できれば、プラスアルファの利益が見込めると思います。

 賃貸住宅セミナーでの講師の吉原勝巳さんはそのブランド化で成功しています。



 利益の方程式では顧客毎の顧客単価の増、顧客獲得コストと顧客原価を削減のコントロールの具体的な課題の解決方法を記載しています。

 
 その一つが、KBFです。
 
ここで、3回目の休憩です。


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posted by 不動 at 00:02| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産経営

2008年09月01日

不動産賃貸の利益の方程式2

前回の続きです。
 

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利益
=(@1部屋当たりの年間賃貸収入−A1部屋当たり年間仲介手数料や原状回復費用等−B1部屋当たりの年間コスト(不動産取得コスト+維持運用コスト))×C部屋数

Bが大きいので、不動産は購入時や企画時点で7〜8割決まるのは良く解ると思います。

その後の不動産経営で、@Aのコストコントロールとなります。

@1部屋当たりの年間賃貸収入は、空室を減らし知恵を出して満室経営を行う。さらに付加的収入(自動販売機、広告看板、アンテナ設置)を得ることなどがあります。

A1部屋当たり年間仲介手数料や原状回復費用等
 これは、創意工夫でコスト削減を行います。手間もかかるが腕のみせどころでしょう。

いろいろなノウハウは、@Aのセミナーやノウハウ本が多いですね。

でもBでほぼ勝負は決まっています。@Aをやらないとただ貧乏大家になってしまいます。

そして、最後にC部屋数があります。これは、いままでの計算式と違って掛け算になっているところが注目です。規模を大きくすると、少ない利益も大きな利益に大きな利益はとても大きな利益に繋がります。



ここで、二回目の休憩です。
 
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posted by 不動 at 00:09| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営
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