2008年08月31日

不動産賃貸の利益の方程式1

 

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 以前のブログで利益の方程式の本を紹介しました。

 勝間式「万能利益の方程式」によると

利益
=(@顧客当たり単価−A顧客当たりの獲得コスト−B顧客当たりの原価)×C顧客数

となります。

これを不動産投資に見直してみると

@顧客当たり単価

=1部屋当たりの年間賃貸収入

A顧客当たりの獲得コスト

=1部屋当たり年間仲介手数料や原状回復費用等

B顧客当たりの原価

=1部屋当たりの年間コスト(不動産取得コスト+維持運用コスト)

C顧客数=部屋数

大家業は、サービスを時間で貸していますので、年間の単価としています。

したがって、

利益
=(@1部屋当たりの年間賃貸収入−A1部屋当たり年間仲介手数料や原状回復費用等−B1部屋当たりの年間コスト(不動産取得コスト+維持運用コスト))×C部屋数



ここで、Bが全体の約7割前後ではないでしょうか。残りの3割を収入とコストのバランスのマネジメントで利益が決まります。

Bは購入時にほぼ確定するので、不動産は購入時や企画時点で7〜8割決まると言われるのも当然ですね。その後の努力では残り3割いや2割の戦いです。

 


ここで、一旦休憩です。


 

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posted by 不動 at 00:35| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営

2008年08月29日

清掃コストの削減


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 清掃のコスト削減について検討中です。

(現状)
管理会社の清掃業者にお願いしています。毎週1回2名で一般清掃を行っています。

 ・毎月の定期報告がありますが、パターン化されていてあまり見る元気もでない資料
 ・家賃相殺で、完成度の判断もなく天引きされている。
 ・価格は、2万5千円/月で、コスト削減したいが、品質は落としたくない。

(目標)
  現状コストの1/2以下&品質確保

(対策案)
 案1、個人で行っている清掃業者に、マンションの清掃の中身や周期等を適切な見積もりの提案をしてもらう。今週末、打ち合わせる予定。

 案2、シルバーセンタに依頼する。
  時給865円だそうです。2時間からなので、1730円で月5回としても8650円
  但し、掃除道具等はこちらで準備。最低の清掃は可能だが、専門的な清掃は難しい。

 案3、入居者の誰かに日頃から、ゴミ拾いや掃き掃除、自転車の整理等行ってもらう。
  おそらく5千円くらいから、可能ではないか。個別に折衝が必要。あまり責任のもてる仕事は期待できないが、維持管理はいいと思う。

 案4、案1〜3を組み合わせる。毎月の支払い等の事務処理が多くなる。

 まずは、案1でメリハリをつけた対応でコスト削減と品質確保ができるプロの仕事に期待してみたい。

 さあどうなるでしょうか。楽しみですね。
 
 


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posted by 不動 at 00:45| Comment(0) | TrackBack(0) | 収益向上

2008年08月27日

瑕疵担保責任

 
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 先日、マンションの3階のベランダで雨漏りがありました。2階の入居者に被害があったようで、直ぐに管理会社で見積もりをお願いしてたら約8万円でした。

 う〜ん仕方ないなあ。。。。。

 そのこで、売主が宅建業者の場合、瑕疵担保責任が2年あることを思い出しました。ひらめき

雨漏り等の場合は該当するので、すぐ売主の担当者に連絡をとりました。

担当の方も内容を確認して連絡をもらうことになりました。

結果は、売主の会社で支払って頂くことになりました。助かったなあ。手(チョキ)
 
 
宅建業者は、必ず民法の瑕疵担保責任を負わなければなりません。
 (買主が瑕疵を知ってから1年以内だが、特約で引渡しから2年以上とすることが出来る。)


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posted by 不動 at 20:33| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資

2008年08月25日

アクセントクロス

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 一部屋空いたので、少し遊んでみました。

クロスの一面を変えて、部屋のイメージを変えてみました。

真っ白な壁紙だけでは、つまらないですね。

洗面の一面を虹色に、風呂上りも楽しくで快適に。
 
       DVC00003.JPG
 
洋間も少し変化を与えました。
 
何かホテル風になったような感じです。
 
 
       DVC00006.JPG
 
空室が出るのも、楽しいぞう〜。
 

PS.
先日は、
コタローさん、MI6さんと懇親会で盛り上がりましたね。その時、お話したアクセントクロスです。
 


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posted by 不動 at 00:02| Comment(2) | TrackBack(0) | 空室対策

2008年08月09日

賃貸住宅フェアのセミナー

 
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 今回の賃貸住宅フェアでは、セミナーを中心に聞きました。
印象に残ったセミナーがいくつかありましたので紹介します。

1、費用効果バツグン地方都市でも成功するリノベーションのコツ-----(吉原勝巳)

 古いビルでもその価値を生かす、再生しブランド化する考え方で、これからの不動産のあり方を考えさせるものでした。

2、マーケティング「主婦会議」でわかった入居者が求める住まいのプラン---(鈴鹿規子)

 入居者をライフステージとライフサイクルでセグメンテーションする考え方で、入居者のサービスを企画する考え方です。基本的な考え方は共感しました。

3、金融機関はあなたのどこを見て融資を決めるか-----(仁平帝子)

 大家業に取り組む経営姿勢そのものを問うものでした。経営の基本姿勢を再確認しました。

4、空室対策の切り札かんたんカラーコーディネート-----(加藤京子)

 既に、多くの大家さんに知られていますが、マンション・アパートのカラーコーディネイトで改善改革してく、熱い愛情を込めた考え方に敬意を表します。

5、築45年のアパートで利回り45%超を叩きだすゲストハウスの運営術---(加藤隆)

 外国人をターゲットとしたゲストハウスとして生まれ変わった古いアパート、空き室がでると外国からインターネットで直ぐ予約が入る。日本人相手の方が、手間がかかり過ぎるなんて気がしました。

 聞いた中では、こんなところです。

  セミナーによっては、お金をたっぷり掛けていいもの作りました。という話も多かったと思います。それなら、だれでも出来ます。頼む建築家やデザイナーの専門家を間違わなければいいだけです。
  今回挙げた五つのセミナーは、大家の姿勢や考え方、そしてその心にエネルギーを与えてくれる、セミナーだと思いました。
 ありがとうございました。


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posted by 不動 at 14:07| Comment(7) | TrackBack(0) | 不動産経営
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