2008年03月23日

不動産屋さんとの対話

 物件を探している中で、購入をしないことに決めたが、ちょっと気になってその売主の不動産屋さんへ訪問した。極めて地味な感じの店構えで、賃貸や販売を行っているのだろうかという感じでした。

 でも、店に入って初老の社長と話をすると、いろいろな話が面白く、長い時間話してしまいました。
主に、建売を行っているようで、下請け業者を仕切って競争力のある戸建を供給しているようでした。また、アパートをいくつも所有しており、その収益も多いとのことでした。良いアパートの中古物件を取得して改修して再販売なども行っています。更に、家族がみなアパートを1棟〜2棟所有して生活に困ることはないとのことでした。まことに、理想的でパターンです。

 私にもアパートはいいから、どんどんやりなさい。と勧めました。既に1棟持っていると話すと、それはいいことだと、ますます話が盛り上がりました。建物をしっかり綺麗にすれば、入居者も入ります。価格の適正にして、客付けは他の賃貸専門の不動産屋にお願いするやり方です。話している途中でも空室の照会の電話が何度かありました。これなら、場所は関係ありませんね。

 それから、経済のこと子供の教育のことと話が広がり、夕方になってしまいました。不動産経営の話はいくらでも工夫の話題があり面白いですね。


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posted by 不動 at 19:33| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産経営

2008年03月20日

マンション大規模修繕工事への道(4)

  マンション大規模修繕工事の請負契約を行いました。

 工事会社の営業責任者の方と契約書の中身を確認。工事の場所、工期、請負代金、支払い方法、検査の時期、引渡し時期等です。4月に着工して6月上旬に完了するパターンです。入居者の異動が概ね完了した後の4月に着工して、梅雨入り前の6月上旬に完了する予定です。

 「工事は責任をもってしっかり行います。」と工事会社の責任者に言っていただきました。

 契約成立で1割支払い、工事完了確認後の9割の支払いです。実績もあるので、仕上がりが楽しみです。途中経過は、メールで写真添付で報告していただくことになりました。これも楽しみですし勉強になりそうです。

 雑談の中では、石油の値上がりで、防水用の塗料も値上がりしているなどの話がありました。材料費の値上がりで、建築費のアップが1〜2割くらい高くなっているようです。


 でも、今回の工事には影響ありません。手(チョキ)

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posted by 不動 at 12:22| Comment(0) | TrackBack(0) | 大規模修繕

2008年03月16日

銀行との対話

 
 融資について、銀行と話しました。銀行としては、積極的に融資を追加しないと、毎年融資額は返済が進み自然と減ります。融資額が減ると収入が減ります。したがって、新規に融資先のお客様を見つけ出さなければならないのです。だから、支店としては、積極的に融資できるように頑張ります。なんてお話をいただきました。これはいい感じと思いました。

 でも結構厳しいところで、融資先を間違えると不良債権化します。あの三井住友銀行も100億円以上が回収不能になっています。

 こんな話をしてから、具体的な今回の物件の融資の話になると、今回の融資は難しいなんて言い始めました。困ったもんですね。物件の評価が厳しく、特に木造の評価は低いので、かなりの持ち出しが必要になります。

 大きな期待はしていませんでしたが、仕方がないですね。でも回収不能にならないと思いますよ。5〜10年持てば、不動産を処分しても元が取れますから。元々物件価格も高く売主も強気でしたので、今回見送りとしました。

 今、不動産の状況も下降傾向のようなので、少し落ちついて探そうと思います。
 
 

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posted by 不動 at 21:44| Comment(4) | TrackBack(0) | 銀行融資

2008年03月15日

営業マンとの会話


 今回の入居者を決めてくれた営業マンにお礼をして、入居者の決定の理由を聞きました。価格や場所は当然ですが、部屋が綺麗であったとこと、更にいろいろPOPや住まいの飾り付けなども決め手となったとのことでした。


          IMG_1243.JPG



 POPや新生活のスタートアッププレゼント、テーブルや椅子を置いて、生活のイメージできるようにしてありました。営業マンからは新築ではありますが、このへんでは見たことありませんとのことでした。努力の甲斐があったということです。次に、空室が出たらたらどんな風にしようかなと楽しみになりました。でも空室はない方が楽ですが。。。

 

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posted by 不動 at 20:52| Comment(0) | TrackBack(0) | 空室対策

2008年03月12日

入居者決定の御礼も大切

 今日、入居申し込みのお客様の審査が通ったと管理会社から連絡がありました。
これで、入居が確定し満室となりました。ありがとうございます。


 直接入居を決めてくれた不動産会社の営業マンには、御礼(気持ち+α)に行きます。
募集の依頼をした別の不動産会社にも決まった事を連絡します。


 特に連絡しなくても大丈夫ですが、後フォローが大切です。


 電話連絡でも「次は頑張ります!!」なんて嬉しいことを言ってくれます。



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posted by 不動 at 21:19| Comment(0) | TrackBack(0) | 空室対策

2008年03月09日

空室を満室にする営業

 空室に申し込みが入りました。審査が通れば、満室になります。これで約2ケ月の空室期間になりますが、これは仕方ないレベルと思います。

 今回は、自分で回った不動産屋さんからの紹介で申し込みがありました。やはり、マンションの管理会社から以外のルートもいくつか確保しておくのが大切だと思いました。  何度か連絡を取っていると、物件の大家の顔が思い浮かぶらしく、営業マンもやる気が出るように思います。

 営業マンの方のお話によると、部屋を探しに来たお客様の話を聞くと、私のマンションの部屋がピッタリだと思い浮かんだそうです。手(チョキ)


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 現在の管理会社にも、客付けしてくれた不動産会社との関係を継続して良好にしていただけるように、一押ししておこうと思います。次回の募集もありますからね。晴れ


 不動産経営は、人間くさくて面白いですね。


 

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posted by 不動 at 19:55| Comment(2) | TrackBack(0) | 空室対策

2008年03月07日

イタズラ小僧

 今までのマンションの維持管理の中で、何度か質の悪いイタズラがあった。

まず、共用部などへの落書きや設備等の破損がある。共用部なので、大家かマンション管理組合で対応するが、犯人がわからないので、対応策が難しい。警察に連絡して、パトロールの強化を行ってもらうこともありました。。大家としては、まず回復処理をして環境整備で対処するが、割り切れない気持ちである。ここにも書けないことも多いのですが、本当に迷惑なことです。

 かなり悪意の犯行と思って調べてみると、子供のイタズラだった場合もある。どちらにしても困るのだが、こんな時はイタズラ小僧でほっとします。

 お客様に迷惑をかけないぞ。ネバーギブアップ!!

 

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posted by 不動 at 00:37| Comment(0) | TrackBack(0) | 維持管理

2008年03月06日

会社を設立は損か得か

 現在は、個人事業で青色申告しています。法人化しても規模からまだ節税等でのメリットは少ないところです。でも、本屋で立ち読みしていたら、会社にするとこんなメリットとデメリットがと解り易く書いてある本がありました。
 

 
 いろいろ勉強になります。
 
 

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posted by 不動 at 00:23| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産経営

2008年03月03日

確定申告が完了

 平成19年度の確定申告がやっと完了しました。

 まず、青色申告の決算を完了させました。複式簿記でいろいろと仕訳がありますが、なんとかクリア。私は、ミロクのかんたん!青色申告を使用しています。第三期目でやっと慣れてきました。データを少し変更しても簡単に全てのデータに反映させるので、やはり凄いですね。これがパソコンでできるのだから素晴らしい。

 次は、税務署の様式に記載です。最近は税務署のマニュアルの親切に記載してあるし、電話で相談すれば良く教えてくれます。最後に税務署で申告時に相談すれば、またよく教えてくれます。私の知っている大家さんは、法人の申告も税務署の方に相談しながら、申告を完了させたとか、少し難しかったと言ってましたが。やれば出来るでしょう。 でも私が法人化したら、専門の税理士にお願いしようと思います。中身は理解したいと思います。

 決算結果は、物件の購入関連の費用等で赤字でしたので、損益通算で税金の還付となりました。1ケ月くらいで、銀行に振り込まれますので、これをまた再投資資金とします。

 今日は、確定申告も簡単に終了し、時間の余裕もできたので、いくつかの物件の調査をしました。おまけに近くの銀行で融資の相談までしてしまいました。たまに、会社を休んで、不動産のことをいろいろ片付けると、楽しいですね。


 

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posted by 不動 at 21:45| Comment(0) | TrackBack(0) | 税金
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