2008年01月27日

「ホームセンター200%活用術」のセミナーに参加して

 1月26日(土)は、「ホームセンター200%活用術」NSX松田さんのセミナーに参加しました。
 
 ホームセンターは、どこにでもある便利な所で、私も良く使用します。でも、知らないことは、たくさんあるんですね。このセミナーで勉強しました。アパート大家さんのための「ホームセンター15大アイテム」の普段気がつかない利用方法を教えて頂きました。自分で出来ないことは、ホームセンタで相談して価格を下げるなど、休み時間に個別相談で聞きました。きっとまだまだありますよ。今度、松田さんから直接聞いてしまいましょう。


 第2部は、コテツさんの司会で山田さん松田さん沢さんの対談でした。みなさん、大家の大先輩なので、ただただ感心するのみです。
 
 その後の懇親会では、
大家学さんとも同席していろいろお話しました。カッコイー方ですよ。
 
 また、
沢孝史さんと山田里志とも少しですがお話できまして、光栄でした。沢さんと物件の購入についいてお話したら、物件の購入している実績と購入の希望を持ち続けると大きい物件にも手が届くとお話していただきました。聞いただけでも、次の物件に一歩近づいたかなと思います。


 

 ↓↓ m(_ _)m
人気ブログランキングへ

応援クリックよろしく。
 


不動産経営が面白い!!

posted by 不動 at 23:21| Comment(2) | TrackBack(1) | 不動産経営

2008年01月26日

マンション大規模修繕工事への道(2)

 昨年の理事会で、大規模改修を行うことを決めて、業者への説明会を行いました。
 私が理事長ですが、理事会のメンバに建築に詳しい人がいて、非常に心強かったです。工事仕様を細かく決めて、各社が同じ条件で入札できるようにしてくれました。


 参加業者は、このマンションの管理会社の系列会社と他3社の合計4社で、工事の見積もりを1月中旬までに提出してもらいました。


そして、先日に理事会を行い、その場で4社の見積もりの提案書の封を切りました。

どう・どう・なるかと、固唾を呑んで、開いてみると。


 次を読む人は応援↓↓ m(_ _)m
人気ブログランキングへ



 


 


A社 : 約1000万円
B社 : 約 800万円
C社 : 約1200万円
D社 : 約1400万円

 


 これは、なんだろう。・・・・・・・
 どうして、こんなに違うのでしょう???
 仕様は同じですよ。
 倍は違わないにしても、最低と最高で600万円の違いです。


 これは、修繕費も使いようですね。修繕費の値上げより、工事費の削減の方が簡単ですね。中身をみましたが、高いところは、単価が微妙に高いようでした。


 ということで、B社に決定しました。(実績も有り、信用面も問題なし。)


 今度は、総会への提案をして、工事の契約となります。


 まだまだ、続きます。


 ↓↓ m(_ _)m
人気ブログランキングへ

応援クリックよろしく。
 


不動産経営が面白い!!

posted by 不動 at 23:35| Comment(2) | TrackBack(0) | 大規模修繕

2008年01月24日

入居者から見たお部屋選びのポイント(ステップ2)

 入居者から見たお部屋選びのポイントのステップ2です。


 お客様がドア開くと、お部屋の状況を想像し始めます。
まずここで、玄関の入り口にスリッパがない部屋がほとんどではないでしょうか。
 お客様を招待している部屋とは言えませんね。勝手に見ろよ!という感じ。

案内の方も足が冷たくて、もう次の物件に行きたそうです。


 部屋の中に入ると、まず30秒位ざーと見ます。だいたいここで、入居対象の部屋にするか否か決まると思います。大事なことは、入居者が住むイメージが湧くかということだと思います。どこにテレビを置いて、どこに寝る等。

 これが、一瞬で決まらない物件は、住む人も悩みますので、これで終わりです。


あとは、設備や清掃の程度の気の使い方があります。ここは、浦田健さんの本などに良く記載されていますので、ここまでとします。


 結局、大家がお客さまをお迎えする部屋にしているか否か、という点が大きいことだと思います。


さあ、次はステップ3です。もうないでしょうと思うでしょうが。


ステップ3を書けるように応援よろしく!

  ↓↓ m(_ _)m
人気ブログランキングへ

坂本さ〜ん 遠慮しないで、クリックよろしく。
 


不動産経営が面白い!!

 
posted by 不動 at 21:41| Comment(0) | TrackBack(0) | 空室対策

2008年01月22日

入居者から見たお部屋選びのポイント(ステップ1)

 しばらく、ご無沙汰でした。いろいろ多忙で少し無理したことで、風邪をひいたようです。微熱があり体がだるい。やはり、体が資本ですね。


 

回復願って応援ヨロシク!  ↓↓ m(_ _)m
人気ブログランキングへ

 
 いろいろありますが、こつこつはじめます。


入居者から見た、お部屋選びのポイントが三つあると思います。実際に案内を受けて感じました。お客様が、その部屋を検討の対象とするか否かが決定されます。


今日は、ステップ1(車を降りてから部屋の入り口まで)
 管理会社に案内されて、物件まで行きます。車を降りて歩いて、その建物に向かいます。
当然ですが、お客様は、途中の環境(音、臭い、清潔度)を感じています。


・建物の入り口まで
空き缶やペットボトルが、転がっている。不要の自転車が見受けられる。草が伸び放題。たばこの吸殻があちらこちらに。


・入り口から部屋まで
郵便受けにチラシが散らかっている。掲示板が統一性なし。


・部屋のドアの前
廊下に傘が転がっている。ゴミが散らかっている。ドアの郵便受けが一杯にチラシ等が入れてある。
だれも、見ていないで、ほったらかしにしてある部屋に見える。


→どれもお部屋を選択するうえでのマイナスポイントです。挽回するのは大変です。


これを、改善すれば、第一ステップは、合格点でしょう。

ステップ2を書けるように応援よろしく!  ↓↓ m(_ _)m
人気ブログランキングへ

 


不動産経営が面白い!!

posted by 不動 at 23:54| Comment(0) | TrackBack(0) | 空室対策

2008年01月06日

管理会社へ新年の挨拶&大家の簡単リフォーム

 今日は管理会社に、お菓子を持って新年のご挨拶にいきました。本年もどうぞよろしくお願い致します。二人三脚でこれからもやっていかなくてなりませんからね。手(チョキ)

 店長さんと、しばらくお話ししました。


 1月から空いた部屋の対応。ブロック塀に、勝手に張ってある、「カードでお金」「車でお金」の看板の撤去のお願いなど。この件はあっけなく、「こちらで撤去します。」の一言。いちいち連絡しても、拉致があかないのでしょう。勝ってに張れば、勝ってに取る。ふ〜ん。 近くを車で走って気をつけて見ると、あちらこちらに同様な看板が張ってありました。これは。以前多かった公衆電話のピンクチラシと同じかな。


  そして、空室の募集チラシを見せてもらったら、部屋の図面の左右が逆になっていました。いやいやこんなこともありますね。お話してすぐ直していただくことになりました。


 その後、マンションの現場をチェックして、比較的綺麗な状態でしたので、大家にも出来る簡単リフォームを実施しました。


 beforeIMG_1197.JPG 

  afterIMG_1198.JPG


   2DKでコンセントとスイッチ関連で17箇所の交換しました。


 


 beforeIMG_1206.JPG 

  afterIMG_1207.JPG


 ワンハンドルのシャワーノズルタイプに変更。今回2回目なので、結構簡単に完了。
 あと電球をいくつか取り替えて完了です。全部で約2万円でした。なかなか楽しいですね。あとはクリーニングとエアコンの設置。これは専門家に、お願いします。


 応援クリックよろしく! ↓↓ m(_ _)m
人気ブログランキングへ


不動産経営が面白い!!
--------------------------------------------------------------
投資日記のブログ集--->投資日記ステーション

posted by 不動 at 22:44| Comment(6) | TrackBack(0) | 維持管理

2008年01月01日

新春早々に空室の調査に行ってみると。

2008年 新年あけまして、おめでとうございます。


       IMG_1149.JPG


                         元旦


家族とお雑煮を食べた後、マンションの空き室の調査に行きました。


入居者が昨年の12月31日に退去となったためです。


 元旦ですがお酒も飲まずに車に乗って、現場の部屋の鍵を開けてみると、玄関には靴が二足ありまだ部屋の中は荷物がある気配。慌てて、ドアの鍵を閉めました。なんだこれは??入居者は、今年もまだ滞在していました。

 
 折角現場の状況を見て、修繕の計画など立てようと思ってところだったのでがっくり。外からベランダを見てみると、洗濯物が干してあります。仕方なく、今度は玄関のベルをピーンポーン、もう一度ピーンポーンでも反応がありません。留守のようです。困りますね、転居時期が変更になったなら連絡をしてくれれば、今日は家でゆっくりしていたですが。。。お正月で、管理会社の立会いが別途確認することなっていたので、こんなことが起きるのですね。


 管理会社はお休みでしたが、店長さんに連絡して、その後の対応をお願いしました。


 何でも、自分の目で確認しないと、何か違うことが起きますね。


 更に問題発見、ブロック塀の外側に、知らないうちに、「カードでお金」「車でお金」の看板が数枚張られていました。なんだこれ??あまり印象良くないので、取るように話そうと思います。それとも、看板の商売の可能性があるということか。?


 またまた、マンション経営で今年もいろいろ面白い事が出来そうです。


 本年もどうぞよろしくお願い致します。


応援よろしく!  ↓↓ m(_ _)m
人気ブログランキングへ


不動産経営が面白い!!
--------------------------------------------------------------
投資日記のブログ集--->
投資日記ステーション

posted by 不動 at 15:21| Comment(4) | TrackBack(0) | 維持管理
不動産投資の収益物件 不動産投資の健美家