2007年11月30日

マンション大規模修繕工事への道(1)

 現在、区分所有しているマンション一棟の大規模修繕工事を検討中です。

 屋上防水と壁面塗装などの工事を行なうことで、管理組合として検討を開始しました。

 理事会のメンバに、建築関係の詳しい理事さんがいましたので、見積要項書を作成していただきました。いい方に理事になっていただき助かります。いろいろと修繕に関することも勉強になります。

 これから3〜4社の施工会社に要求条件を提示して、コンペを行なう予定です。

 普通に管理会社に発注すると、1.5倍以上の見積もりが出る場合もあるようです。マンションの管理会社の方は、自社で受注することに、あまり自信なさそうです。??

 このマンションは建築して約20年経ちますが、大規模修繕をまだ行なっておりません。しかし、修繕費の貯蓄はあるので、効果的に活用できれば、賃料や集客力がアップし、物件価値を向上させることができます。

 マンションの価値を向上させて、転売する選択肢も増えます。

 室内のリフォームとは、また違う面白さがありますね。手(チョキ)

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posted by 不動 at 20:42| Comment(0) | TrackBack(0) | 大規模修繕

2007年11月27日

空室対策セミナー

 CFネッツの空室対策セミナーに参加しました。4部構成でもりだくさんな内容でした。(in関内)

第一部
 お薦め収益物件運用術(安斎さん)
 リフォームのお金の掛け方  V=I/R が基本(価値=実収入/利回り) 詳細の説明は、省略です。ごめんなさい。
 I=V/R(電流=電圧/抵抗)ではありません。
 リフォームのソリューション事例。10万円で生まれ変わる。

第二部
 クマさんのテナントリテンション(入居者の保持)
 永く住んでいただくことの重要さ。豊富な経験を踏まえたノウハウ集。「不動産は見た目が大切」など。
誠実な人柄と面白い会話が最高でした。

第三部
 ウイークリーマンスリーの技術を活用した空室対策(溝上さん)
月極倶楽部のアプローチ方法。外国人の入居をコミニュケーション広場を演出して実現している事例など、なーるほど。焼きそば美味しそう。(意味不明?)

第四部
 CFネッツ流テナント誘致と空室対策(倉橋代表
 外国の賃貸住宅の事例を示して、お客様はサービスを求めている。お金を持っていても、住宅を買わず、サービスを買っている。ホテル風住宅に住むような感覚なのでしょう。目指すステージが違いますね。清掃の大切さも訴えていました。


 私のマンションのお客さまに、まだまだサービスが足りないような気がしてきました。年末何かできることを考えましょう。


 帰り道に、台湾の足つぼマッサージがあったので、30分3000円の看板に引かれて入ってしまいました。結構気持ちよくて、いつもと違う感覚でスッキリした感じになり、またはまりそうです。

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posted by 不動 at 00:56| Comment(2) | TrackBack(0) | 空室対策

2007年11月19日

不動産投資と街の不動産屋さん

 インターネットで、物件を検索して、いくつかリストアップしました。いつも確認している不動産屋さんの物件ではなかったので、そのホームページに問い合わせの情報を入れて送信しました。

 するとまもなく、夜9時というのに電話ありました。最初は、一所懸命な担当者と思いました。FAXで情報をいただきたいと話ましたが、是非案内したいということとなり、翌日事務所で話をすることとしました。

 翌日、事務所で物件の要望等について聞いていましたが、あまり収益物件については、詳しくないようで、利回り一つ説明するのも大変でした。一般的なマイホーム売買が専門のようで、不動産の仲介手数料を細かく説明していました。

 結局、いくつか物件をみましたが、早くクロージングしたいという感じが先で、不動産投資のお客さまのことを理解して提案するのは、難しいかなという感じでした。

 これなら、言われたことだけ答えてくれる担当の方がありがたいと思いました。大切な時間を無駄にしました。

 やはり、収益物件を保有しているような担当者で、共通の会話ができる人が話しが早いし、こちらの期待していることを察して提案できるのがベストだと思います。

 収益物件専門に扱っている仲介の担当者でも、販売が優先でことを進めようとして、場合によってはお客を脅かすような発言をする人もいます。成果主義なのでしょうが、投資家が間違った判断行わないようにしなければなりません。結局、不動産投資家の自己責任ですから。

 しかし心機一転、また新しい物件との出会いを信じて、あれはどう、これはどうとコツコツと探し続けます。わくわくして楽しいですね。

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posted by 不動 at 22:07| Comment(2) | TrackBack(0) | 物件調査

2007年11月14日

賃貸住宅フェア2007in東京

 賃貸住宅フェア2007in東京が12月18(火)19日(水)に東京ビックサイトで開催されます。

 セミナーの時間割が決まり、有名な方の講演が多く行われるので、興味のある方は参加するといいと思います。休日でないので、サラリーマンの方は休みを取らないと行けませんね。
 この情報は友蔵さんのHPで教えて頂きました。ありがとう。1日くらい都合つけて行こうと思います。

  秋のいい季節となりました。ちょっと一息。

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posted by 不動 at 22:40| Comment(1) | TrackBack(0) | 不動産経営

2007年11月04日

大富豪になる人の小さな習慣術

 いろいろな成功の法則の本があるが、読みやすい本の納得の一冊として「大富豪になる人の小さな習慣術」ブライアン・トレーシー著がある。




 この本の監訳者はあの金森重樹さんです。いくつかの本を出していますが、この本のことは以外に知らない人も多いと思います。

 内容は、成功のための目標に対して、良い習慣を具体的行動することや潜在意識へ書き込み、そして信念や人格とリーダーシップの習慣など、ここに書ききれません。

 また、健康のため「三つの白い毒」を排除しなければならいない。何でしょう?それは、「塩、砂糖、精白粉」です。これを食卓から排除するというシンプルな改善がダイエットの効果が大きいなどの話もあります。

 私は、この本を身近において、何度か読み直してみます。

こんな事分かってる人も、めんどくさい人も、ダイエットが必要な人もふ〜んと思ったら
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posted by 不動 at 18:38| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営
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