2007年08月24日

不動産取得税

 不動産投資を行ったあと、忘れたころに(忘れていませんが)やってくる不動産取得税です。

 担保価値があり銀行融資が楽な物件ほど、大きいのが不動産取得税です。経費となりますが、それなりの額です。

 評価額の3%で宅地は1/2に調整措置があります。

 1億円の物件だと、300万円、宅地の調整を大胆に半分を土地代として考慮すると約225万円です。

 少し、びっくりしませんか。

 これは、日本の国で安心して事業を営むのに必要なこととして考えて、更に収益アップを図ることに全力を注ぎましょう。でも、税金は大切に使ってほしいものですね。

不動産投資が面白い!!
posted by 不動 at 01:04| Comment(0) | TrackBack(0) | 税金

2007年08月19日

お金持ちの知恵

 今回は、本の紹介です。
 「イヌが教えるお金持ちになるための知恵」
 表題は、なかなかとぼけていますいますが良いお話です。
 子供に読ませたい本です。大人が読んでも、いい気持ちにもなり、泣かせて、投資にも活かせる内容です。
     


不動産投資でアパート・マンション経営が面白い!!
TOPへ
posted by 不動 at 00:28| Comment(0) | TrackBack(1) | 不動産経営

2007年08月18日

地震が多い日本

 新潟県中越沖地震もあって間もないが、今日は千葉県方面で何度か震度3-4の地震がありました。

 不動産経営でリスクの一つが災害があります。この地震については、地震保険があります。

続きを読む
posted by 不動 at 20:50| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営

銀行の融資

 物件を購入にあたり、融資で考えるのが銀行です。金額によりますが、融資してもらう機関は以下のとおりです。

・国民生活金融公庫(担保ありの場合)
・都銀
・地銀
・信用金庫
・ノンバンク系

 都銀は、耐用年数以内の期間の貸し出し規則を厳守します。

 耐用年数の短い木造(22年)や重量鉄骨造(34年)の中古物件は期間が取れず、資金調達が難しい場合が多いです。RC(47年)の物件が理想的ですが、最近は高くて利回りが悪くなっています。

 地銀は積極的な銀行であれば、相談してみると良いと思います。

続きを読む
posted by 不動 at 11:50| Comment(0) | TrackBack(0) | 銀行融資

2007年08月17日

国民生活金融公庫の融資

 不動産投資をするにあたり、利率を低く借りたいのは当然なことです。

 国民生活金融公庫は、利率も低く借りたい金融機関です。

 しかしながら、不動産投資については物件の担保がないと貸してくれません。なかなか堅いところです。自宅を担保として資金調達するのは、一つのやり方です。

 リフォームなどを理由に融資は可能ですので、計画の見積もりを出して相談すると良いでしょう。

 国民生活金融公庫の基準利率の推移

金利は上昇傾向?


不動産投資でアパート・マンション経営が面白い!!

TOPへ
posted by 不動 at 19:44| Comment(0) | TrackBack(0) | 銀行融資

2007年08月16日

地価につて

 物件を購入するにあたり、地価を調べる必要があります。
私は、路線価で調べて、土地の前を通る道の価格に平米数を掛けて、土地価格を計算します。

ここで、土地の価格は4種類あります。(これは??)

公示地価--------------------------国土交通省
基準地価(都道府県基準地価格)----都道府県知事
路線価----------------------------国税庁
固定資産税評価額------------------総務省・市町村長

があります。

公示地価は、「一般の土地取引価格に対する指標となること」 「適正な地価の形成に寄与すること」が目的とされています。
不動産鑑定士が二人以上で鑑定して決めています。

 路線価は、公示価格の約80%程度とされています。

詳細は、土地総合ライブラリー(国土交通省)を参考としてください。

 基準地価は、都市計画区域外を調査しているので、公示地価と同じように考えて良いと思います。あまり購入対象はないように思います。

 つまり、

・一般的な取引価格 (公示地価、基準地価)
・税金に使われる価格(路線価、固定資産税評価額)
・公示価格×0.8=路線価

と考えるようにしています。




不動産投資で、アパート・マンション経営が面白い!!

TOPへ
posted by 不動 at 11:25| Comment(0) | TrackBack(0) | 物件調査

2007年08月15日

不動産投資物件の調査

 不動産投資物件の調査にあたり、立地の中で都市計画については確認しておきたい事項です。

 まず、各市町村に都市計画課という部署があるので、そこに行けば都市計画図を販売しています。金額は、500円以下程度で購入できます。内容は、市町村全体の地図に都市計画の内容が記載されています。

 物件の購入は、自分の目で確認することは当然ですが、都市計画でどのように指定されているかチェックすることが必要です。
 一般的に、アパート・マンションを購入するなら

 市街化区域の
 第一種・第二種低層住居専用地域
 第一種・第二種中高層住居専用地域
 第一種・第二住居地域・準住居地域

 多少にぎやかでも、駅近の場合

 近隣商業地域
 商業地域

なども便利さを考慮して、購入対象に検討すると良いと思います。

 準工業地域でも需要の多い場所では、結構アパート・マンションが建っていますが、その付近の工場等への従業員の場合が多く特別な需要がある思います。しかし、工場の需要がなくなれば、空き室となります。住居環境としては、あまり恵まれていなように思います。
 
 その他の工業地域や市街化調整区域などは、アパート・マンションとしては避けたいところです。


 都市計画を漫画で説明している国土交通省のホームページがありますので参考にしてください。

TOPへ 不動産投資でアパート・マンション経営が面白い!!
posted by 不動 at 08:22| Comment(0) | TrackBack(0) | 物件調査

2007年08月12日

需要調査

 不動産投資物件の購入にあたり、土地勘のあるところは細かな情報を持って判断できるのが良いところです。

 しかしながら、これからの需要を大きく左右するは人口の多い所にあるのは間違いありません。

 ここで、参考になるのが国立社会保障・人口問題研究所のホームページ人口の将来動向をいろいろな観点から分析している。
 県単位や市町村単位にその詳細が見られるので参考するのが良いと思います。

 空室率の高くなる可能性のあるとことは○×△

 あなたの購入している物件やこれから購入しようとしているところは、どうんな人口動向でしょう。


アパート・マンション経営が面白い!!
TOPへ
posted by 不動 at 08:33| Comment(0) | TrackBack(0) | 物件調査

2007年08月11日

サラリーマン不動産投資

サラリーマンの不動産投資家が多くのセミナーに参加している。解説の本も書店に多く並んでいるが、やや、飽和してきたようににも思う。今までは、地主や家主で地元に先祖からの資産を引き継いで、守ってきた人達が多かったと思うが。

 サラリーマンは、収入が給与のみであるが、それ以外の収入の道を確保することは、大きな一歩である。

 金持ち父さん が言っているように所得の種類は三つ、勤労所得、不労所得、ポークフォリオ所得だ。お金持ちになれない人は、勤労所得だけの人、早く一歩を踏み出してみよう。

TOPへ
posted by 不動 at 18:33| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資

新築マンション

 マンション投資で、新築マンションの購入の電話は良くあります。節税しながら自分のものになります的な話だと思います。マンションは、購入した時点かた中古となります。今価格上昇中の特殊なエリアでキャピタルゲイン狙いなら別ですが、一般的には利回りも悪く投資には向かないと思います。自己資金に余裕があり、キャピタルゲインの狙える場所以外は、避けた方が賢明です。


TOPへ
posted by 不動 at 15:56| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資

不動産投資初心者

 不動産投資初心者にとって、はじめの一歩はなかなか踏み出しにくいものです。物件を探しても、どれがいいのかわかりません。参考になる本を読むのもいいでしょう。
最初は、自己資金で、ワンルームのマンション投資で一歩踏み出すのが分かりやすいと思います。安いのは200〜300万円台位からあります。最初は現金で購入する方が、安心かも知れません。私の場合も1Rの駅近物件を購入しました。賃貸の募集や修繕など事件事故の場合の対応など、いろいろ勉強になります。


TOPへ
posted by 不動 at 15:40| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資

2007年08月10日

自分の賃貸物件を見ることが大切

 自分の購入した賃貸物件を時々見ることは、重要です。
 気候や時間によっても、建物のイメージが違っていたり、通行するひとも違います。普段気が付かないことが見えることがあります。

★着眼点は2つ

◆1、入居者がそれなりに快適でいられる状態か。

入居者から見ると、常に維持管理されていると感じるだけでも安心していただけると思います。たまに、季節の花なども置くなどして変化をつけると入居者も新鮮な気持ちになります。

 基本的なところでは、日頃の清掃や自転車の不法放置など排除するなど、気を緩めることなく行うことです。

 また、マンションで良くある最低の維持管理は以下のような事があります。自分で行なうか、管理会社や清掃会社にお願いする方法で良いと思います。

・不法放置自転車の整理と廃棄
・共用部や前面道路面の清掃、蛍光灯の取替え
・植木類の剪定

 自転車は使用者を明確にするため、シールを張ってもらったり、有料にするのも一案だと思います。

 以外と見過ごしがちですが、安全面も確認が必要です。建物にあるもので外れて落ちそうな物がないか。
(最近では台風で看板が落ちて人が怪我したり、不幸にも亡くなったしています。)

子供や車が通るのに視界が悪いところはないか。

 賃貸募集中の旗が、道路の視界をさえぎっている。
(よく見えるところに置きたいのは分かりますが。)

 また、植木が伸びて曲がり角で見通しが悪いなど、気が付きにくいですが、危ないがだれも手をださない場合があります。自分の物件の災いは避けたいものです。保険があっても使わない方が幸せでいいのです。


◆2、対象の土地・建物に付加価値を付けて収益を上げられるところはないか。

 これは、賃貸物件によって違います。一般的なところは、自動販売機の設置。看板の設置。コインランドリーの設置。携帯等のアンテナの設置などがあります。これ以外にもその土地に応じた何かないかなあと考えてみます。

 時々現地確認したり管理会社の方とお話すると、思わぬ情報が入ったりしますので是非行ないたいことです。

不動産経営が面白いTOPへ
posted by 不動 at 21:11| Comment(0) | TrackBack(0) | 維持管理

2007年08月08日

不動産投資の物件の選択・リッチはリッチ

IMG_0174.JPG 

 不動産の物件の選択は、慎重に行うべきだ。なぜなら、ここで、ほとんどの収益条件が確定してしまうからだ。
まず、収益不動産は立地が命だ。
「立地はRICH(リッチはリッチ)」とは良くいったものだ。

 私も立地が悪くても、建物が立派だとつい惚れてしまうことが多い。すごい立派な建物だから買いだと。これが落とし穴になりかねない。人が入居して初めて成り立つ商売だから。
 

 こういう時、しっかりブレーキをかけてくれるのが私の妻だ。お金の心配はしないのだが、このような危機管理はなぜか鼻が利く。みなさんも近く立派な協力者がいる意見もスピーディに確認しなが、次の一歩をふみだそう。

不動産経営が面白いTOPへ

posted by 不動 at 22:49| Comment(0) | TrackBack(0) | 物件調査

2007年08月07日

自動販売機の設置

hannbaiki1.JPG


 収益向上で、良く言われているのが、自動販売機の設置です。
街中に置いてある自動販売機ですが、普段はなんとも気にしていませんが、不動産経営ではどんなものがどんな大きさで置いてあるのか、気になるようになりました。

 私も、設置しようと業者を探して、連絡しました。営業の方がなかなか人柄のいいおじさんで、お会いしてから、現場確認してからすぐ契約しました。



 概ね、設置料と工事費は自動販売機取り扱い業者負担で、電気代がオーナ側負担となります。販売価格は相談により決めて、オーナは、一本あたり20円〜30円程度の収入となります。しかし、電気代も3000円〜5000円/月ですので、150本/月以上売れてからが、本当の利益となります。業者によって条件は少し違うようですが、時間を掛けないでスタートすることとしました。
 
暑い夏ですからこれからですね。人通りが多くて、買い易いところが良いと思います。

 マンション内の空地に設置するのも良いと思います。
 今回設置してみましたが、どの程度の成果がでるか楽しみです。

 業者によると、3ケ月くらいは、場所が認知されにくいので売り上げが最初は、上がりにくいそうです。どうなるでしょうか。

不動産経営が面白いTOPへ       
         

posted by 不動 at 12:29| Comment(0) | TrackBack(0) | 収益向上

2007年08月06日

滞納

 入居者の滞納は、経営を圧迫すると同時に気苦労の多い事項です。賃貸保障契約をしてリスクを回避することが、ベストだと思います。

 出来ない場合でも管理会社を入れて、何度でも対応して諦めないことが大切です。

 滞納の多い入居者は、こちらが、諦めたら請求のない居心地のいい住宅だと勘違いします。



不動産経営が面白いTOPへ
posted by 不動 at 10:36| Comment(0) | TrackBack(0) | 滞納問題

2007年08月04日

不動産経営

IMG_0843.JPG 不動産の賃貸経営では、満室がとっても大切だとつくづく思います。

 いろいろと費用が積み重なり、損益分岐点が高いとそれを超えてから初めて、実質の収入となります。

 これは、最後の1室2室の空室を無くすことが、大きく収益に貢献します。一室の空きだからと諦めずに、最後の純益を確保することが黒字経営の一歩だと思います。

 そのためには、いろいろ工夫と努力がいりますね。


不動産経営TOPへ
posted by 不動 at 16:53| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営
不動産投資の収益物件 不動産投資の健美家