融資期間が５年で固定金利で契約し、その後は変動というよくあるパターンの契約が更新時期がきました。
現在は、金利が低く良い状況なので、有利な契約を進めるにあたり、付き合いのある別の銀行に打診してみました。
それからの反響が大きく、低金利での借り換えの要請が、かなり力強かった。
現在は低金利であるが、世界中の経済に不安感がある中、日本も今後はどうなる分からない。
折角のチャンスな時期なので、５年固定での低金利交渉を行なった結果。銀行同士の気合に圧倒されるくらいで、満足出来る低金利な融資結果が得られました。
これで毎月のキャッシュフローが大きく改善しました。一部屋分の家賃の支出が減った（収入が増えた）感じです。
それも５年間継続するから助かります。
最近は、家賃を上げるのは難しいですが、融資の金利を下げることは可能性が大きくチャンスです。銀行も安定した融資先を探しています。
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不動産経営が面白い！！
2011年11月30日
2011年10月30日
アパート経営フェスタ２０１１
アパート経営フェスタ２０１１に行ってきました。
年々規模が大きくなって、世代の幅も広く、大家さん良いコミニケーシュン出来る、イベントになりました。
まず、大前研一さんの基調講演で、福島の原発について政府に報告を行なった話がありました。
その内容は、youtubeに公開されています。
「福島第一原子力発電所事故から何を学ぶか」
資料もついて、かなり詳しく説明されています。是非一度みると良いと思います。
このような、社会的基盤を打ち壊したことは、しっかりとした原因究明が必要です。
このほかも、日本経済のデフォルトや金利の動向、資産課税の話がありました。
女性投資家の沢田登美子さんのお話は、視点が面白かった。
お金の節約の話のなかで、お金の節約よりも時間の節約を考え、いかに楽を出来るかを考えるとの話があって面白いと思いました。
ソプラノ大家さんの歌声も聴ければ良かったなあ。
また、若手の宮本さんは、大家のチーム力で売買等に威力を発揮している点や竹内さんのＹａｈｏｏオークションで購入するより競売の方がしっかりしていて信頼できるなんていう発言は、意外性があり面白かった。
ＮＳＸ松田さんは、ご結婚おめでとうございます。
85万円の一棟アパートなんてあるのですね。びっくりしました。
みなさんお疲れさまでした。
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不動産経営が面白い！！
2011年09月19日
夢の１００倍の太陽光発電
自然エネルギーの開発に、革新的な技術が生まれようとしてる。
岡山大学での研究で2013年に実用化だそうだ。もうすぐだ。
１００倍の発電能力は、ものすごい力になる。
普通の戸建住宅では、太陽光発電は３ｋｗ程度の発電能力だ。
これが、３００ｋｗの発電となる。本当なのかと疑いたくなるほど大きい数字だ。
頑張ってほしい。レーザー核融合と、この技術で夢を実現してほしい。
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不動産経営が面白い！！
2011年09月10日
「夢の発電設備」はレーザー核融合
「夢の発電設備」としてレーザー核融合という技術があることがニュースにあった。
原子力発電に疑問を持つなかで、まだ時間がかかるとしても良いニュースです。
再生可能エネルギーとして、風力・地熱・太陽光発電が言われていますが、補助的な発電になるが主力となるのは難しい。
このレーザー核融合の仕組みは、太陽のエネルギーと同じだそうだ。
「地球に太陽を」を合言葉に世界のレーザーの科学者が取り組んでいるとのこと。
原発に比べて安全性は格段に高いそうだ。期待して応援したい。
阪大・浜ホト・トヨタが挑む「夢の発電設備」 レーザー核融合
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不動産経営が面白い！！
2011年08月28日
満室経営に赤信号
景気の低迷、人口の減少、家賃の下落、滞納の増加、空室率の増加など暗い話しが多いなか、アパートマンションがあちらにもこちらにも新築されています。
地主さんとハウスメーカで組んでの相続税対策です。
目的が賃貸経営でなく相続税対策で、借入金を増やしたいのだから勝負になりませんね。
ハウスメーカの建築なので、それなりに綺麗に仕上がっています。１０年くらいは、いい感じでいけるのでしょうか。
古い物件は、個性のあるサービスと価格で、喜んでいただかないと厳しい経営になります。
これからの不動産経営は、
１、社会的に期待される高齢者用の住宅
２、住宅や子育てし易い住宅
３、勤労者にとって立地の良い住宅
４、趣味や余暇が楽しめる住宅
など、メリットが見える住宅でないと価格のみの消耗戦になってしまうでしょう。
もう一つの考え方が
海外への投資、円高を利用して、アジアへの住宅への投資。
そしてもう一つは、隙間産業ではありますが、レンタル収納サービスの事業。
需要は、立地ポイントを間違えなければ、あると思います。
レンタル収納は、満室になるまでが時間がかかります。
私の場合、約１年と数ヶ月かかりましたが、１度入ると出入りも少なく、修繕も少ないので、経営が安定します。
場所によっては、過当競争になっているので、注意が必要です。
いくつかを組み合わせながら、ハイブリットで安定した不動産経営を目指します。
地主さんとハウスメーカで組んでの相続税対策です。
目的が賃貸経営でなく相続税対策で、借入金を増やしたいのだから勝負になりませんね。
ハウスメーカの建築なので、それなりに綺麗に仕上がっています。１０年くらいは、いい感じでいけるのでしょうか。
古い物件は、個性のあるサービスと価格で、喜んでいただかないと厳しい経営になります。
これからの不動産経営は、
１、社会的に期待される高齢者用の住宅
２、住宅や子育てし易い住宅
３、勤労者にとって立地の良い住宅
４、趣味や余暇が楽しめる住宅
など、メリットが見える住宅でないと価格のみの消耗戦になってしまうでしょう。
もう一つの考え方が
海外への投資、円高を利用して、アジアへの住宅への投資。
そしてもう一つは、隙間産業ではありますが、レンタル収納サービスの事業。
需要は、立地ポイントを間違えなければ、あると思います。
レンタル収納は、満室になるまでが時間がかかります。
私の場合、約１年と数ヶ月かかりましたが、１度入ると出入りも少なく、修繕も少ないので、経営が安定します。
場所によっては、過当競争になっているので、注意が必要です。
いくつかを組み合わせながら、ハイブリットで安定した不動産経営を目指します。
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2011年07月31日
アナログ放送が見られる？？？
既に地デジ化になっていて、パソコンのテレビチューナも不要となったので処分を考えていました。
我が家は既に地デジ化は完了していましたが、今回アンテナ設置からフレッツTVに変更をしました。
先日、工事が完了しました。良かったことがいくつかあります。
１、屋根のアンテナやBSアンテナが不要となりスッキリ。
２、台風や、アンテナのサビなどで屋根が傷むことがない。
３、全ての部屋で、地デジ、BS、CSが見られます。
（今までは、BSが見られるのは１部屋だけでした。他の部屋に分配する工事を行なっていなかった。今回の工事で全部屋に分配工事を行ないました。）
基本工事費：19800円
ブースター設置工事：12000円
合計31800円（税別）
毎月650円（税別）
４、アナログ放送が、まだ見られる。？？？
アナログ放送は、東北のいくつかの県で2015年まで継続して見られると聞いていましたが、フレッツTVではほぼ日本全域で可能だそうです。
これは、フレッツテレビの画像を提供しているオプティキャストのサービスの一つです。
という訳で、パソコンのアナログチューナ君は、２０１５年３月３１日？まで活躍できることとなりました。
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2011年07月15日
なでしこジャパン
2011年05月22日
「申し込みがありました。」
「申し込みがありました。」との不動産会社から入居申し込みの連絡があった。
物件の近くのターミナル駅の不動産会社からの連絡で、初めてのお付き合いとなる。担当者は、私に事前に電話を入れて、部屋の情報を確認して、準備良く案内してくれたようだ。綺麗にした部屋が空いているのは、不安で辛いものだ。ありがとうございます。
新しい入居者は、７月に転勤があるようで、職場の近くを探していたようだ。
気に入ってもらって良かった。
震災の影響で、人事を凍結した企業も多いようだ。
６月には、株主総会も多く、全体的に停滞していた人事も動きだすのだろう。
人が動けばお金も動く、不動産も動くし景気も動く。
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2011年05月15日
福島第一原発
毎日、原発の問題は状況が悪化するばかりだ。
福島第１原子力発電所１号機の原子炉建屋地下に大量の水が見つかった。
原発事故関連のデータ。
メルトダウンが起きて驚かなくなった日本人
ドイツの気象庁の予測
福島とチェルノブイリを重ねた図
政府官邸からこんな広報も出ているが。
安全だ、と言いたいのだろうか。
３．１１は
「日本沈没」小松左京の映画のようだ。
全ての社会活動や国民生活は「平和と安全」があってのことだ。
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2011年05月08日
ミニリフォーム
募集中の物件で、簡単なリフォームを行なった。
before
after
4箇所で作業時間は20分、費用は約800円。
ミニリフォームで無理せず楽しく気分スッキリ。
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2011年03月06日
壁に穴を開けないＢＳアンテナの取り付け
ＢＳアンテナの取り付けたいが、家の壁に穴を開けるのは避けたい。
ＢＳアンテナを取り付けたいが、屋根にアンテナをつけたくない。
いろいろ探してみると、いいものがありました。
FLC5F-Pという商品「すき間用接続ケーブル」サッシのすき間から接続できる。
マスプロ電工のい製品だが、八木アンテナも同様の製品がある。
ベランダにＢＳアンテナを取り付けて、この商品で窓のサッシのすき間からケーブルを通すことが出来る。
これでやってみましたが、以外と簡単に接続できました。
マンションのベランダから入れるのはこれが簡単でしょう。
エアコンの穴もＯＫだが、穴がエアコンの真後ろだと大変です。
現在の配線を活用するのが一番ですが、工事が大変です。とりあえずという方にお薦めです。
押して開くサッシ窓だともっと簡単です。
ＢＳアンテナを取り付けたいが、屋根にアンテナをつけたくない。
いろいろ探してみると、いいものがありました。
FLC5F-Pという商品「すき間用接続ケーブル」サッシのすき間から接続できる。
マスプロ電工のい製品だが、八木アンテナも同様の製品がある。
ベランダにＢＳアンテナを取り付けて、この商品で窓のサッシのすき間からケーブルを通すことが出来る。
これでやってみましたが、以外と簡単に接続できました。
マンションのベランダから入れるのはこれが簡単でしょう。
エアコンの穴もＯＫだが、穴がエアコンの真後ろだと大変です。
現在の配線を活用するのが一番ですが、工事が大変です。とりあえずという方にお薦めです。
押して開くサッシ窓だともっと簡単です。
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2011年02月27日
梅は咲いたが
梅があちらこちらで咲いていますね。
寒かった冬ももう終わりでしょう。
でも、確定申告は終わっていません。
まずは、事業の決算の整理がもう少しです。
ぎりぎりになってしまいそうです。
賃貸経営で参考になる
見える賃貸経営
があります。あれこれ見ても楽しいですね。
また、住宅の新規着や分譲住宅が増えているなか賃貸住宅が減ってきています。
住宅着工の動向について
空室率が増えて、持ち家が増えれば賃貸住宅は減るのは当然か。地域別の情報があれば、参考になりますね。
いろいろ物件情報を見ていると楽しいですが、やることを進めないといけないですね。
そう、３月の空く部屋のリフォームも楽しみです。どんな風にしようかな。
いえいえ、確定申告の決算をまとめましょう。なかなか進まない、お仕事です。
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2011年01月05日
東京スカイツリー
東京スカイツリーの写真です。530ｍくらいになっているようです。
素晴らしいと思います。
でもこの維持管理は大変だろう。
東武タワースカイツリー株式会社で維持管理の求人をしているようだ。
600ｍの上空で、鉄部の塗装もあるのだろうか。
余計な心配ですが、考えただけでも怖くなります。
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2011年01月03日
一般参賀
明けましておめでとうございます。
１月２日に皇居・宮殿で行われる一般参賀に行ってきました。
天気も良く、素晴らしい日でした。二重橋前の駅から歩いて皇居まで行きました。なかなか清清しく気持ちの良いものでした。
行く途中には、持ち物検査や金属探査機のチェックや婦警さんによるボディーチェックがありました。何も持っていませんが、何かドキドキするような気分でしたが、スピーディーに終わりました。
そこから、歩いていくと騎馬警官がいました。そこで記念撮影する方もいて、すこし和やかな感じです。
そこからしばらく坂道を登って行くと、宮殿の東庭にでます。
既にたくさんの方がいました。外国の方もカメラと日の丸を持って待っているのが印象的でした。
しばらく待つと放送があり、天皇、皇后両陛下・皇太子ご夫妻・秋篠宮のご夫妻がお出ましなりました。
一斉に日の丸が振られます。日の丸で前が見えなくなるくらいです。興奮です。
天皇陛下のお言葉を静かに聴きました。
お言葉が終わって、日の丸を振って感謝と喜びを満喫しています。
もうお別れのご挨拶。あっという間でしたが、幸せな時間でした。
皇太子妃の雅子さまもお元気そうで、安心しました。
今年は、日本も世界も平和で良い年でありますように。
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2010年12月31日
2010年最後の日
２０１０年も最後となりました。
今年は、サラリーマンとしては大きな出来事がありました。
長年勤めた会社をい退職し、別の会社に再就職して新たな会社での再出発です。
新しい職場でも、なんとか状況もわかりやっと落ち着いて仕事が出来る状況になりました。
また、大家業では会社を設立して、新たな一歩を踏み出したところです。
なんとか黒字経営が出来る見通しが立ってきました。
個人事業主と会社経営者とサラリーマンの３つの立場をもつことになります。
これから、いろいろな展開ができるので楽しみです。
大家業も、業者など関係するところと信頼関係が構築出来ると、いろいろな条件が緩和されたり、融通が利いたりして、地味なところで良い結果を出した年でした。
そして、もう一つ嬉しいことは、今年は初めて満室でお正月を迎えることが出来ることです。最近では初めてのことです。毎年、突然の退去等で大変でしたが、今年は安心してお正月が迎えられます。
健康で、年末を迎えられたことを感謝して、来年を迎えたいと思います。
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2010年11月29日
マンションの点検
久しぶりにマンションの点検に行きました。
現在満室なので、共通部だけの点検です。
天気が良かったので、各部屋のベランダに洗濯物がたくさん干してありました。なんとなくほっとする光景です。
１２月には、エレベータの補修を行う予定です。
以前メンテナンスの方といろいろお話していたら、いろいろ悩みを聞きました。
保守する方は、工事費で利益を上げるより、安心して保守できるのなら利益を圧縮しても部品交換をしてほしいようです。
工事内容を精査して、改修工事を実施することとしました。
マンションのゴミを拾いながら点検が終わって、近くの公園にいくと桜の木が紅葉していました。
道路にたくさんの落ち葉が、彩られとても綺麗でした。
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2010年10月19日
外壁塗装の相見積もり結果
外壁塗装を予定しているので、いくつかの業者に見積もりを取った。
全て地元の実績のある主に下請けの業者４社に見積もりを依頼しました。
その方法は、何種類かの簡単な仕様等を決めて依頼しました。
１、当然ですが、下塗り・中塗り・上塗りの三回塗りであること。
２、塗装の種類別の価格を出すこと。
３、塗れるところは全て塗ること。
４、相見積もりで比較すること。
その後、業者さんの仕事のやり方について個別に伺いました。
いろいろと調べるなかで、勉強になることもありました。
・縁切り用のタスペーサの有効性
・縁切りの作業の有効性が良く分かります。
最終的な価格の提示を受けてみると、価格は想定以上の差が出ました。
結果は事前に期待していた業者が一番高かったのです。
仕事はしっかりやると思いますが、非常に高い価格です。
（宣伝の上手い業者でした。）
また、塗装の種類別に価格はウレタン＜シリコン＜フッ素系となりますが、この差が大きいのです。
塗料の差で５０〜６０万円の差がある業者から１０万円程度の業者がありました。
どのように考えても、手間は同じで、塗料の価格差だけなら５〜１５万円程度の差が妥当だと思います。いい塗料を使いたいお客からは、高くしても受注できると考えているのでしょうか。
当然、塗料による価格差の少ない業者にしましたが、その業者が一番価格も安く、説明も納得のいくものでした。
今回、屋根+外壁での価格差は最大で約1.8倍の差がでました。驚きです。相見積もりは遠慮せず取るべきですね。
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2010年09月11日
東京ビジネスサミット2010
先日、東京ビジネスサミット2010に行ってきました。
中小企業の商談の場ですが、各種のノウハウをもった会社が出展して面白かった。
時間がなかったので、全部は見られなかったが、「食」「環境」「シルバー・健康」「IT・経営支援」「新商品」「FC・代理店」などをテーマとして、展示がされていました。
大家の目線で見てみると、いくつか興味深いものがありました。
セキュリティー関連のカメラでインターネットにつながないが、メモリ内に撮影したものを自己保持もの。
ＬＥＤに関する照明はかなり多くあった。日本人が中国の会社に行ってそちらで製造指導しながら良いものを作っているようです。
ＨＰの安価で作成する会社。主に旅館の広告ですが、内容によっては請け負います。
税理士の税務サービスを売りとした会社。
原理は分からないが文字が光る看板を作る会社。
それから、クロスを貼るのではなく塗る会社。
などなど興味深いものがありました。
電気バイクの会社もありました。乗ってみたくなりましたね。
中小の企業が独自に開発した製品やサービスを売り込む場、それが東京ビジネスサミットでした。
このようなプロと連携できれば、不動産経営や新しいビジネスのチャンスもあるように思います。
東京ビジネスサミット2010
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2010年08月29日
会社設立
会社の設立のメリットデメリットが良く言われます。
以前のブログで、会社の設立は損か得かでも取り上げました。
(2008/3/6)
いろいろ考えた結果、今年の３月に会社を設立しました。
合同会社も選択可能でしたが、株式会社としました。
合同会社でも同じ法人で設立費用も安いのですが、意外と合同会社の設立は少なく株式会社に変更することも多いと司法書士から聞きました。
私としては、二つ目の会社設立の時は考えてみたいと思います。
設立は司法書士に依頼しましたので、社印等を含めて３０万円くらいです。
法人として、この世に誕生です。
設立までは楽しいことも多いです。時間に追われると辛いかも。
５、事業の目的
これは不動産の賃貸業を中心にしたことだけとします。
このくらいが決まれば、登記もできますので、簡単です。変更したければ、総会を開いて見直せばいいので、問題ありません。
シンプルなつくりですが、立派な会社です。
司法書士さんとのお付き合いは、物件を購入する時にお願いする以外ありませんでしたので、参考になる話しも聞けて面白かったです。
つづく
以前のブログで、会社の設立は損か得かでも取り上げました。
(2008/3/6)
いろいろ考えた結果、今年の３月に会社を設立しました。
物件購入時に、慌てて作るのも大変なので、ゆっくり楽しみながらつくりました。
合同会社も選択可能でしたが、株式会社としました。
合同会社でも同じ法人で設立費用も安いのですが、意外と合同会社の設立は少なく株式会社に変更することも多いと司法書士から聞きました。
私としては、二つ目の会社設立の時は考えてみたいと思います。
設立は司法書士に依頼しましたので、社印等を含めて３０万円くらいです。
法人として、この世に誕生です。
設立までは楽しいことも多いです。時間に追われると辛いかも。
１、名前の検討
これは、いろいろとアイデアがあります。
私の場合は、ネーミング辞典を使ってあれこれ考えながら決めました。
石橋さんが作った、ブリジストンみたいな感じです。
２、資本金
０円からも出来るようですが、１００万円か３００万円で考えましたが特に問題もないので、１００万円としました。いつでも増資は可能です。
３、出資者
自分と家族
４、取締役の数
１名
５、事業の目的
これは不動産の賃貸業を中心にしたことだけとします。
このくらいが決まれば、登記もできますので、簡単です。変更したければ、総会を開いて見直せばいいので、問題ありません。
シンプルなつくりですが、立派な会社です。
司法書士さんとのお付き合いは、物件を購入する時にお願いする以外ありませんでしたので、参考になる話しも聞けて面白かったです。
つづく
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2010年08月28日
仕事が替わって二ヶ月
新しい職場で、２ケ月が過ぎて、なんとか様子も分かり、ほっとしてきたところです。
通勤時間が長くなったのと、朝が早いのがやや辛いですが、新しい仕事も面白くなってきたところです。
これからが、本番ですので頑張ります。でも、仕事をしていても、全てに大家目線になっている自分がそこに居るのを自覚しています。
大家業はしばらく小休止でしたが、管理会社さんとの電話とメールで特に問題ありません。しばらく前に仕込んだ企画が少しづつ花を開き出しました。
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